不動産購入 
- 土地購入の流れを把握できる
- 土地を買う際には注意点がある
- 購入前に流れと注意点を理解しておくとスムーズに進められる
住宅を建てるにあたっては、土地の購入から始めなければならないケースも多いです。では、土地を買うにはどうすればいいのでしょうか。土地購入の流れや買うときに注意すべき点を理解しましょう。
さらに、購入時には土地代以外の費用もかかるため、追加で必要な諸費用についても解説します。これから土地を買いたいと考えている方の参考になれば幸いです。
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土地を買うにはどうすればいい？ 土地購入の流れを紹介
早速ここから、土地を購入する際の流れを見ていきましょう。
1. 住みたい家のイメージを明確にする
土地を探す前に、まずはどんな家でどんな暮らしをしたいか、そのためにはどれくらいの広さや間取り、設備などが必要なのかというイメージを固めます。
イメージをより明確にするために、実際に販売されている建売住宅を見に行くのもおすすめです。
2. 土地を探す
1のイメージに基づいて、希望や条件に合った土地を探します。利便性や環境など重視したい点をもとに、住みたいエリアも考慮しながら探すことが大切です。良い場所が見つかったら、実際に現地に足を運んで様子を確認しましょう。
また、本当に条件に適しているかどうか、細かい部分は不動産会社に相談しながら決めるとよいでしょう。
3. 買付証明書を提出する
良い土地を見つけたら、購入の前に買付証明書を提出するのが一般的です。買付証明書とは購入を希望する方が売主さまに対して購入の意思を示すための書類で、「買付申込書」「購入申込書」などとも呼ばれます。
法的な効力はありませんが、提出することによって信頼を深められ、交渉を進めやすくなることがメリットです。
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4. 住宅ローンの事前審査を受ける
住宅ローンを利用する場合は、ここで事前審査を受けます。
事前審査とは、借入希望者の住宅ローンの返済能力を確認するために行われる仮審査のこと。借入時と完済時の年齢・健康状態・年収などがチェックされ、早いと翌日頃までに結果が出ますが、場合によっては1週間程度かかります。
また、事前審査で終わりではありません。事前審査通過後には後述する本審査を受ける必要があり、本審査をクリアするとようやく住宅ローンを受けられます。
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5. 土地の売買契約を結ぶ
次は、土地の売買契約です。交付された「土地売買契約書」と「重要事項説明書」を確認し、土地の詳細な情報やお金に関すること（違約金・損害賠償など）の説明を受け、合意のもとで契約書に署名と押印を行います。
あわせて、売買代金の5〜10％程度の手付金の支払いが必要です。
6. 住宅ローンの本審査を受ける
住宅ローンの事前審査をクリアしたら、つづいて本審査を受けます。本審査は、事前審査で提出した書類や申告情報との相違がないかなど、より細かい部分までチェックされる審査です。
そのため、事前審査より時間がかかることが多く、結果がわかるまで1〜2週間程度、場合によっては1ヶ月程度かかることもあります。
7. 金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ
本審査に通過したら、住宅ローンを借り入れる金融機関と「金銭消費貸借契約（金消契約）」を締結します。融資額・金利・条件などが詳しく記載されているので、改めてきちんと内容を確認しましょう。
（消費貸借）
第五百八十七条 消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって、その効力を生ずる。
8. 引き渡し
融資が実行されたら、買主さまは売主さまに残りの代金を支払い、売主さまが支払いを確認したのちに土地を引き渡します。引き渡し当日に土地の所有権の移転登記を行いますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
土地購入時に注意したい4つの場面を紹介
ここでは、土地を購入する際に注意したい4つの場面を押さえましょう。
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1. 法令の制限を受けてしまった
用途地域や防火地域など、法令の制限を受けてしまう場合には、理想通りの家を建てられない可能性があります。
用途地域とは、地域ごとに建てられる建物の種類や規模などが決まっているものです。また、防火地域では万が一の火災に備えて所定の防火設備を整えなければなりません。
そのため、気に入った土地を見つけてもすぐに決めず、問題なく建築できるかどうか法令を確認することが重要です。
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2. 地盤改良工事が必要になった
地盤の状態によってはそのままだと住宅を建てられないと判断され、改良工事が必要になることがあります。土地代とは別に工事費用がかかってしまうため、地盤の状態をハザードマップや地盤マップで確認しておきましょう。
3. インフラが整備されていなかった
上下水道やガスのようなインフラ設備が通っていない場合は、引き込み工事も必要です。こちらも予定外の工事費用がかからないよう、きちんと前面道路まで配管が通っているかをチェックしてください。
4. 境界線があやふやだった
境界標がなく、隣家との境界があやふやな土地も見られますが、境目が曖昧なままでは後々隣人とのトラブルが起きることがあります。そこで、購入時に境界をはっきりさせておく必要があるため、測量費用がかかる可能性もあるでしょう。
土地購入にかかる諸費用とは？
土地を購入するときには諸費用も必要です。どんな費用がかかるかをチェックしましょう。
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1. 土地購入の契約にかかる費用
土地購入の契約時にかかる費用には以下のようなものがあります。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産業者が仲介して不動産の契約が成立した場合に、不動産業者が仲介の依頼者（土地の買主さま）から得られるお金のこと。売買金額に対する上限料率が定められていることに加え、一般的に、土地代金の3％+6万円+消費税で計算されます。
引用元
＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ｜国土交通省
手付金
手付金とは、土地の売買契約を締結したタイミングで買主さまが売主さまに支払うお金のこと。前述したように、土地代の5～10％が一般的です。また、20％を超える金額を支払うことは法律で禁じられています。
（手付の額の制限等）
第三十九条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
2. 住宅ローン契約にかかる費用
住宅ローンを契約する際に、手数料や保証料がかかることがあります。手数料は金融機関に、保証料は保証会社に支払うお金です。
3. 土地の引き渡しにかかる費用
土地の引き渡しの際には、登録免許税や司法書士への報酬が必要です。登録免許税とは、所有権の登記にかかる国税で、土地の売買では不動産評価額の2％（令和8年3月31日までは1.5％）。
また、登記の手続きを司法書士に頼んだ場合は、相手に報酬を支払わなければなりません。決まりはありませんが、15～20万円前後が目安です。
4. 税金
土地の購入では下記のような税金も必要です。
印紙税
印紙税とは、印紙にかかる国税です。土地の売買契約書に所定の額の収入印紙を貼ります。契約金額によって税額が変動するので、詳しく知りたい方は、国税庁のホームページなどで確認してみてください。
引用元
令和6年6月 印紙税の手引｜国税庁
No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した年にだけ支払う地方税。税額は、課税標準額を1/2にしたものの4％（令和9年3月31日までは3％）ですが、一定の条件下では、軽減制度が適用されて非課税になるケースもあります。
引用元
不動産取得税｜総務省
不動産取得税の軽減制度について｜東京都主税局
固定資産税・都市計画税
固定資産税は、所有している不動産に対してかかる税金、都市計画税は、市町村での都市計画事業や土地区画整理事業などのために支払う税金です。
1月1日時点での不動産の所有者が、その年の分を納税します。そのため、1年の途中で引き渡しが行われた場合には、日割り計算を行い、買主さまが売主さまに対して清算金を支払わなければなりません。
購入の流れを押さえてスムーズな契約を目指そう！
今回は、土地を買うときの流れや注意点をお伝えするとともに、土地代以外にかかる費用についても解説しました。
不動産の契約では、法律・書類・税金・お金のことなど幅広い専門知識が必要なため、すべての手続きなどを自分で行うことは難しいです。しかし、前もって流れや注意点を知っておくことで、引き渡しまでのプロセスをスムーズに進められます。
不動産会社や司法書士などのプロの力も随時借りながら、理想の家づくりにぴったりの土地を手に入れましょう。
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