不動産売買 
- 土地の売買で起きやすいトラブルの内容がわかる
- 購入前にトラブルを防ぐ方法がある
- 事前にトラブル内容と対策法を知っておくことでスムーズな購入につながる
土地の購入では、起こりやすいトラブルがあります。そのため、購入を考えている方は、よくあるトラブルのパターンや対策方法を事前に知っておくと、万が一の際に安心でしょう。
今回は、土地の売買において起こりがちな6つのトラブルを例示し、対策方法を解説するとともに、トラブルを未然に防ぐにはどうすればいいのかもお伝えします。
お得なメリットがいっぱい！
- 会員限定の未公開物件情報が見られる！
- 物件のお気に入り登録や、希望条件のマッチング機能も！
- 会員限定のお役立ち動画やニュースレターを配信！
土地売買で起きやすいトラブル1｜境界線
一般的に、土地の境界（筆界）は法務局で管理されていますが、現地での境界標の設置や管理は土地所有者の責任の場合もあります。しかし、隣地との境界線が曖昧になっているなど、記録と現状が異なっているケースがあることも事実です。
売主さまと買主さまの間、もしくは売主さまと隣地の所有者の間で境界の位置の認識が異なっていると、のちのちトラブルが起こりかねません。
そこで、土地を購入する際には境界線が明確であるかを確認することが重要です。
対策方法｜筆界特定制度を活用する
万が一土地の境界が明確になっていない場合は、売主さまに隣地の所有者と共同で測量してもらいましょう。
ただし、売主さまと隣家で意見が食い違っていたり、隣家が協力的でなかったりするケースもあります。このような際に有効なのが、「筆界特定制度」です。
筆界特定制度とは、土地の所有者などの申請を受け、専門家（筆界調査委員）の調査結果に基づく意見を踏まえて、筆界特定登記官が土地の筆界（境界）の位置を特定するという制度のこと。
法務省が管轄しており、制度を利用すると公的に境界が決まるため、以後は隣地とのトラブルも起こりにくくなります。
引用元
法務省：筆界特定制度
法務省：筆界をめぐるトラブルを解決 筆界特定制度
土地売買で起きやすいトラブル2｜登記関連
前章とも関連しますが、登記関連のトラブルが起きることもあります。過去に測量していたものの、情報が古く現状とは異なる・誤った記録が残されているケースや、隣地の所有者と確認や測量を行った結果、実際の土地の状況が登記簿上とは違っているケースなどです。
このような際も、最新のデータに更新しなければなりません。
対策方法｜専門家に依頼する
登記の手続きは正確かつ完全に行う必要がありますが、非常に煩雑です。万が一誤っていると、取引が無効になる可能性もあります。そのため、登記に問題があった場合、土地家屋調査士や司法書士などの登記に詳しい専門家に依頼するのが確実です。
土地売買で起きやすいトラブル3｜地下埋設物
土地を購入し、いざ家を建てようとしたときに、地中からコンクリートの一部や古い水道管・井戸、廃棄物などが発見されるケースも少なくありません。このような、地面の下に残っている異物のことを「地下埋設物（地中障害物）」などと呼びます。
表向きには見えず、建物の建築に大きな影響がないこともあれば、撤去しなければならないケースもあるため、注意が必要です。
なお、仮に売主さまが地下埋設物の存在を知らなかったとしても、売買契約後に発覚すると「契約不適合責任」を問われる可能性があります。買主さま側は売主さまに対し、契約解除や損害賠償を求めることが可能です。
対策方法｜事前に調査する
売主さまが事前調査を行うのはもちろん、買主さまも購入前に調査や専門家への相談を行うのがおすすめです。もし前もって地下埋設物の存在がわかった場合、交渉次第で、撤去費用分を土地代金から値引きしてもらうなどの対応を受けられるかもしれません。
土地売買で起きやすいトラブル4｜借地権
借地権とは、建物を所有するために、土地の所有者からその建物の下部分の土地を借りられる権利のこと。土地と建物の所有者が異なるケースです。
もし借地権が設定されている土地の場合、建物が建っていると、土地の所有者であっても自由に売却することができません。売主さま（借地権設定者）が土地を売却したいと考えて建物の所有者（借地権者）に立ち退きを求めたとしても、相手が応じないこともありえます。
（定義）
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二 借地権者 借地権を有する者をいう。
三 借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
対策方法｜借地権売買・定期借地権の設定
借地権が設定されている土地をどうしても手に入れたい場合、専門家の力を借りて、借地権の売買を行うという手段があります。ただし、制限が多くスムーズに取引を行えないかもしれません。
そこで、借地権を所有できる期間を定めた定期借地権の設定を行うことにより、リスクを減らすことが可能です。定期借地権には3つの種類があります。
- 一般定期借地権：期間を50年以上とし、期間終了後は更地にして土地所有者に返還する
- 事業用定期借地権：期間は10年以上30年未満、または30年以上50年未満で、住宅ではなく事業を行うための建物を建てることが条件
- 建物譲渡特約付借地権：30年経過すると建物を土地所有者に譲渡することが条件で、同時に借地権も失う
第四節 定期借地権等
（定期借地権）
第二十二条 存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
２ 前項前段の特約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第三十八条第二項及び第三十九条第三項において同じ。）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなして、前項後段の規定を適用する。
（事業用定期借地権等）
第二十三条 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３ 前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
（建物譲渡特約付借地権）
第二十四条 借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
２ 前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。
３ 第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。
土地売買で起きやすいトラブル5｜重要事項説明
高額のやりとりが行われる不動産の契約において、宅建業者には告知義務があり、買主さまに対して重要事項の説明が義務付けられています。不動産の権利や状態などの詳しい情報・瑕疵の有無や内容・契約上の取り決めなど、大切な情報ばかりです。
そのため、買主さまはしっかり話を聞き、わからないことは質問して理解・解決しておかなければなりません。
しかし、難しい用語があったり話が長くなったりすると、買主さまがつい面倒になって聞き流す・説明された内容を理解せずに終わらせてしまうというケースも。その結果、買主さまにとって不利な情報を理解できず、のちのちトラブルに発展してしまうことがあります。
また、買主さまが理解できないような説明をする営業担当者にも問題があり、いい担当者とは言えないため、信頼のおける担当者を見つけることも重要です。
対策方法｜書面で確実に伝える
売主さまには不備や漏れのないように書類を準備してもらい、買主さまは書面をくまなく確認するとともに、口頭でもしっかりと説明を受けることが大切です。
理解できない内容は必ず担当者に質問して疑問を解消し、自身が契約において不利になる、または将来的に困ることのないようにしておきましょう。
土地売買で起きやすいトラブル6｜契約解除
売買契約を結び、ついに理想の土地を手に入れられたと喜んだのもつかの間、契約解除になってしまうパターンもあります。
どういうケースかというと、買主さまが予定していた購入資金を調達できなかった場合や土地に重大な瑕疵が見つかった場合、行政の許可が下りなかった場合などです。
この際、すでに契約が成立しているため、補償が必要になります。買主さま側の理由の場合はあらかじめ売主さまに支払っていた手付金を放棄、売主さま側の理由の場合は買主さまに手付金の2倍の金額を支払うのが一般的です。
対策方法｜契約書の内容をしっかり確認する
万が一の際に余計な出費をせずに済むよう、まずは売買契約書に書かれた解約条件を確認しておきましょう。契約前に双方がしっかりと理解しておくことが重要です。
トラブルが発生したらどこへ相談すればいいの？
ここでは、土地購入でトラブルが発生した場合に相談できる窓口を紹介します。
1. 不動産会社
まずは売買に関わった不動産会社の担当者に相談しましょう。不動産売買のプロなので、さまざまなトラブルへの対処の仕方を熟知しています。売主さまとの間に入ってもらい、話し合いを行うとスムーズでしょう。
2. 国民生活センター
国民生活センターは、不動産だけでなく、消費者のさまざまな相談を受け付けている窓口です。土地売買トラブルの際も相談でき、公正な立場からアドバイスを受けられます。
引用元
国民生活センター
3. 法テラス
法的なトラブルが発生した場合には、法テラスに相談する方法もあります。国が運営している機関で、電話やチャットでの問い合わせのほか、対面での相談も可能です。
引用元
法テラス
土地購入でトラブルを防ぐためにできることとは？
土地購入時のトラブルを前もって防止するにはどうすればいいのでしょうか。3つのトラブル予防策について解説します。
1. 購入前に徹底した情報収集をしておく
土地を購入する前に、形状・立地・開発制限など土地に関する情報収集を徹底的に行い、疑問点を解消することが重要です。
国土交通省のウェブサイトをチェックする、土地の所在地の市区町村役場や自治体の都市計画課に問い合わせるなどして調べ上げましょう。
2. 契約書はしっかりと読み込む
重ねての話ですが、売買契約書は細部まで読み込み、重要事項の説明もきちんと受けることが大切です。契約書の内容に疑問や不明な点があったら、締結前に尋ねて解決しましょう。
3. 信頼できる不動産会社を選ぶ
トラブルを未然に防ぐのはもちろん、万が一トラブルが起きたときに誠実に対応してもらえるよう、信頼できる不動産会社を選ぶことも欠かせません。実際に利用した人の口コミや実績などをチェックしましょう。
また、不動産会社には価格・支払い条件・引き渡しの時期・取引条件などの希望を伝え、気になった点はその都度尋ねておくと安心です。
4. 仲介業者のサポートを受ける
前項と関連しますが、当事者同士で話をせず、仲介業者（不動産会社）を間に挟むことが大切です。不動産売買のプロにサポートしてもらうことで、トラブルを回避しやすくなります。
しっかりと対策をしてスムーズな土地購入を目指そう！
今回見てきたように、土地の売買にはさまざまなトラブルの可能性があります。しかし、起きないに越したことはありません。事前に念入りに調査するなどの予防策を実践するのはもちろんのこと、もしもの場合はきちんと対策を行うことが重要です。
不動産会社「アドキャスト」は、多くの実績と知識、物件情報を持ち、皆様のマイホームの夢をサポートしています。
ホームページから簡単に不動産情報にアクセスできるので、ぜひアドキャストのサイトに会員登録して、土地探しを始めてみてはいかがでしょうか。