不動産売買 
- 土地を購入する際の注意点がわかる
- 土地の購入には土地代以外の諸費用も必要
- 注意点を押さえて後悔しない土地選びをしよう
マイホームを建てるための土地を探している方は多いことでしょう。
土地を決めるにあたって、「〇〇エリアに住みたい」「〇〇の近くがいい」など、さまざまな希望があるはず。しかし、自分たちで思いつく条件以外にも、土地購入には注意したい点が多数あることを知っておかなければなりません。
そこで、土地の購入における注意点について、関連する法律や規定なども含めて詳しく解説します。専門知識がない一般の方にとっては盲点も多いはずなので、最後までしっかり目を通してチェックしましょう。
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土地を購入する際の9つの注意点
土地を購入するときは、どんなことに気をつけて決めればいいのでしょうか。9つの注意点を押さえましょう。
1. 用途地域
用途地域とは、都市計画法という法律に基づき、計画的な街をつくるために地域の用途を分けたもの。「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「近隣商業地域」など全部で13種類あり、用途別に建築可能な建物の種類や床面積などが定められています。
それぞれの用途地域で建てられる建物については、建築基準法の第48条や別表に詳しい決まりが明示されていますが、土地によっては希望どおりの家が建てられない可能性があるので注意が必要です。
【都市計画法】
（都市計画区域）
第五条 都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。この場合において、必要があるときは、当該市町村の区域外にわたり、都市計画区域を指定することができる。
2. 土地の形状・高低差
土地は「整形地」と呼ばれるきれいな四角形であるとは限りません。いびつな形の土地や旗竿地（はたざおち）などの「不整形地」の場合、十分な建築面積を確保できない・希望の間取りでは設計できないという可能性があります。
また、道路との高低差がある土地の場合も注意が必要です。たとえば、低い土地では大雨の際に雨が流れ込んでくる可能性があり、盛土工事が必要になることも。高い土地では、土砂崩れなどを防ぐための擁壁工事を行うこともあるでしょう。
その代わり、このような土地は相場より安く買える場合が多いというメリットがあります。
※旗竿地とは、道路からの出入り口が細長い形状で（「竿」部分）、その先にまとまった敷地（「旗」部分）が広がっている土地のこと。
3. 建築条件付き売地
建築条件とは、定められた期間内に指定された業者に家を建ててもらうという条件のこと。
通常は土地を買ったからといってすぐに家を建てなければならないことはなく、建築業者も自分たちで決められます。しかし、建築条件付きの土地の場合、期間だけでなく建てる家の内容もある程度業者によって決められており、希望どおりの家を建てられないかもしれません。
4. 接道義務
建物を建てるための土地には、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという「接道義務」があり、建築基準法に照らし合わせて条件を満たしているかを確認することも必要です。
【建築基準法】
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
（その敷地が四メートル未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の付加）
第四十三条の二 地方公共団体は、交通上、安全上、防火上又は衛生上必要があると認めるときは、その敷地が第四十二条第三項の規定により水平距離が指定された道路にのみ二メートル（前条第三項各号のいずれかに該当する建築物で同項の条例によりその敷地が道路に接する部分の長さの制限が付加されているものにあつては、当該長さ）以上接する建築物について、条例で、その敷地、構造、建築設備又は用途に関して必要な制限を付加することができる。
5. 地盤
地盤が弱く、地震時のリスクから家を建てるのに向いていないと判断される場合は、地盤の改良工事が必要になります。状況によっては大規模な工事になり、費用が数百万円かかることもあるでしょう。
近年は検査機関の判断がシビアです。特に、東京23区内で敷地に対して目一杯の建築を行う場合には、地盤改良工事を必要とするケースがほとんどのため、費用が発生すると想定していたほうがよいでしょう。
そこで、土地選びの際にはハザードマップや地盤サポートマップが参考になります。
また、地中埋設物があるなど思わぬ問題が隠れていることもあるので、契約不適合責任期間内に簡易地盤調査（10万円前後）を行うのがおすすめです。
以下アドキャストが運営するYouTubeでも、地中埋設物について解説しているので、ぜひ併せてチェックしてください。
6. 境界線
隣地との境界線がはっきりしているかを確認することも重要です。曖昧な場合、入居後に近隣トラブルが発生する可能性もあります。境界杭がない場合には、売主さまに境界立会を依頼し、杭を設置してもらいましょう。
7. インフラ
電気・ガス・水道といったインフラが整備されていない場合、引き込み（配管）工事が必要になりコストがかかります。管を長くすればするほど費用もかさむため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
現在の既存管が利用できないケースや管の太さが現行の建築に適合しておらず引き直し工事や口径変更工事が必要になることもございますので、費用を想定しておいていただいた方がよろしいでしょう。
8. 災害リスク
地震・津波や浸水、火災などの災害時のリスクについても注意が必要です。過去に地盤沈下や液状化現象を起こしたことがある土地は、今後の安全性を考えると避けたほうがよいでしょう。
新しい土地で安全に暮らしていくために、地域のハザードマップをきちんと確認しましょう。
9. 周辺環境
生活のしやすさ・最寄り駅までのアクセス・子育てに向いているかなど、ライフスタイルを考慮して土地の周辺環境をチェックすることも重要です。
買い物をするための店・金融機関・病院などが近くにあるか、通勤・通学はしやすいか、公園や遊べる施設が周囲にあるかなどを確認しましょう。
また、防犯・治安面も大切です。平日や昼間の様子だけでなく、人通りはどうか・騒音がないか・街灯があるかなど、休日や夜間の状況もチェックしてください。
土地を購入する際にかかる費用の注意点とは？
土地を購入するときには、土地代以外の費用も必要なことが大きな注意点です。どんな費用がかかるのか、主なものを紹介します。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や家の購入・家の建築などで不動産を取得した際に都道府県に納める税金です。不動産評価額×税率で計算され、税率は通常4％ですが、土地と住宅は令和9年3月31日まで軽減税率として3％が適用されます。
ただし、不動産取得税の軽減措置の適用によって控除額が不動産取得税を上回った場合、不動産取得税は発生しません。
引用元
不動産取得税｜総務省
印紙税
印紙税は、経済取引の際に使われる契約書や領収書などに対して課される税金です。土地の売買契約時に必要になります。たとえば、売買金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、通常税率は2万円ですが、令和9年3月31日までは軽減税率により1万円です。
引用元
印紙税の手引｜国税庁
登録免許税
登録免許税は、売買や相続などによる所有権の移転の登記・所有権の保存の登記・抵当権の設定の登記などの申請をする場合にかかる税金。固定資産評価額×税率で計算されます。
土地の売買における税率は、通常2％（1,000分の20）ですが、令和8年3月31日までは1.5％（1,000分の15）です。
引用元
登録免許税の計算 売買、相続などによる所有権の移転の登記｜法務局
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
固定資産税の清算
固定資産税は、住宅地・田畑などの土地や、住宅・店舗などの家屋といった「固定資産」にかかる税金です。
固定資産税は毎年かかるもの。土地の購入年分の税金は売主さまに請求書が届きますが、所有者が買主さまに移った（土地を引き渡した）タイミングに合わせて清算することが一般的です。契約書類に記載されているので、内容を確認して支払いましょう。
引用元
固定資産税｜総務省
追加費用
前述した地盤改良工事・地盤調査や境界線の確定、インフラの配管工事などが必要になった場合は、その費用が追加で発生します。土地の状態などによって金額はまちまちなので、想定していたより高くなることもあるかもしれません。
後悔しない土地選びをするには？
最後に、土地選びに後悔しないためのポイントを見ていきましょう。
1. 優先順位を決める
土地を決めるにあたってさまざまな条件があるなかで、譲れない項目もあることでしょう。
そこで、特に何を重視したいのか、家族でよく話し合って優先順位を決めておくことが重要。買い物などの利便性・災害リスク・職場や学校へのアクセス・予算などの項目は、土地選びの際に重視されやすいです。
2. 現地に足を運んで確認する
土地の図面や写真を見ただけでは、わからないこともたくさんあります。そこで、現地に足を運び、実際に目で見て土地の状態や周辺環境などを確認することも大事です。
時間帯や曜日をずらして数回訪れると、毎回新しい気づきがあるでしょう。情報収集のため、地域に住んでいる人々に話を聞くのもおすすめです。
3. 専門家に相談する
不動産会社に相談し、希望の条件を伝えて一緒に探してもらうのもよいでしょう。不動産に関する知識が豊富な専門家なので、法律のことなども考慮しながら条件に合った土地探しをサポートしてくれます。
ただし、不動産会社ごとに得意分野が異なるため、土地の売買に強く、希望のエリアに詳しい業者がおすすめです。
土地購入から理想の家作りを検討されている方に向けて、アドキャストが運営するYouTubeでも土地購入に関する注意点を解説しているので、ぜひこちらもチェックしてください。
注意点を踏まえて希望に合った土地を見つけよう！
土地を購入する際には、土地の状態・地盤の状態・周りの環境など、注意すべき多くの点があります。また、土地そのものの代金以外の費用もかかるため、それぞれの注意点を踏まえて土地選びを成功させましょう。
なお、土地探しには、数多くの不動産情報と実績を持つ「アドキャスト」のご利用がおすすめです。皆さまの土地選びを、専門家としての見解をもとに強力にサポートします。
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