土地契約で記される項目は？契約上の注意点・チェックポイントも解説

土地を購入する際は、正式な契約が交わされます。そこで、購入の前に、土地契約ではどんな内容の取り決めが行われるのか、どんな点に注意すればいいのかを知っておくと安心です。これから土地を探す・購入する予定のある方は、ぜひ参考にしてください。

土地の売買契約とは

土地の売買契約とは、土地購入時に売主さまと買主さまの間で交わされる契約のこと。土地や建物といった不動産売買では、高額のやりとりが行われるため、書面をもって正式な取り引きとされるのが一般的です。

実際には不動産会社を介して契約が交わされることが多く、不動産会社が作成した書面（売買契約書）に売主さまと買主さまが署名捺印を行います。この契約書については、「宅地建物取引業法」という法律で以下のように定められています。

第三十七条　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。　（以下略）

売主さまと買主さま、双方が安心して土地の取り引きを行う上で、売買契約書は必要不可欠な存在です。

引用元
宅地建物取引業法 | e-Gov 法令検索

土地の売買契約書に記載される項目

では、土地の売買契約書には、具体的にはどのようなことが書かれているのでしょうか。記載される項目・内容は、おおむね下記の通りです。

契約時には不当な扱いを受けたり不利になったりしないよう、きちんと内容を確認し、わからないことは質問して解決することが非常に重要です。一部の内容については後ほど詳しく解説するので、あわせてご確認ください。

土地の売買契約に必要なもの

土地の売買契約では、下記のようなものを用意する必要があります。

• 本人確認書類
• 印鑑
• 手付金
• 印紙代（印紙税）
• 仲介手数料

ほかにも必要なものがある可能性があるため、当日スムーズに契約を締結できるよう、事前に不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

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土地の売買契約における注意点・チェックポイント

つづいて、土地の売買契約ではどんな点をチェックすればいいのか、注意点やポイントを押さえましょう。

1. お金に関すること｜契約金額や手付金など

お金のことは重要な点です。契約書に記載された金額に間違いがないか、不当に手付金を多く取られていないかなどをチェックしましょう。手付金は土地価格の5～10％が相場とされていますが、不動産会社が売主さまである場合は20％が上限です。

なお、手付金には、証約手付・解約手付・違約手付の3つの意味があるため、それぞれについて解説していきます。契約において手付金がどの意味合いを持つのかは、当事者同士の合意で決められます。

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証約手付

証約手付とは、契約が成立したこと・契約が存在することの証明としての意味です。

土地契約などでは書面が交付されるのが一般的ですが、契約によっては口約束のみで交わされるケースもあり、証約手付を支払うことによって契約が明確化されるという意味合いもあります。

解約手付

解約手付とは、買主さまは支払った手付金を放棄、売主さまは2倍の金額を支払う（買主さまから受け取った金額を返還して同じ金額を自分が出す）ことによって、いつでも解約が可能になるという意味を持つものです。

一般的に、一度契約を結ぶと簡単には破棄できません。そこで、解約手付の存在により、買主さまと売主さまはお互いが解約権を留保できます。土地契約では、特に取り決めなどがない限り、解約手付の意味を含むのが一般的です。

違約手付

違約手付とは、万が一の債務不履行の際に、相手方に支払われる違約金としての目的があります。

具体的には、売買代金の支払い期日までに買主さまが支払いを完遂できなかった場合、支払い済みの手付金が没収されるという仕組みです。逆に、売主さま側が引き渡し期日までに引き渡しを行えなかった場合は、手付金を買主さまに返還しなければなりません。

2. 土地の面積について

土地の面積は、実際に計測すると登記上の数値と異なるケースがあります。実測してもし登記より狭かった場合、売主さまに対して面積の差の分だけ売買代金を精算してもらうよう要求することが可能です。

実測を行うかどうかや精算方法も確認しておきましょう。実測して精算が必要になった場合、一般的には、売買価格と売買面積から1平方メートルあたりの金額を割り出して精算することが多いようです。

3. 解約に関する取り決め

前述した通り、ひとたび契約すると簡単には破棄できませんが、やむを得ない事情で解約せざるを得ないこともあることでしょう。では、契約解除の際にはどのような対応が行われるのでしょうか。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、万が一土地が契約書の内容と相違ある場合、売主さま側に責任が発生するものです。

売却する土地に何らかの不具合がある場合は、その旨を契約書に記載していなければなりません。記載のない問題点があった場合、買主さま側が売主さま側に損害賠償や補修、土地代の減額などを要求できます。

また、もしその不具合によって買主さまが目的を達成できなくなったら、売主さまに解約を求めることも可能です。ただし、契約不適合責任には期限が定められており、一般的には3ヶ月程度で終了します。

契約違反

契約違反とは、契約書に記載されている内容が守られていない場合に適用されるものです。

違反時にどう対応するかという具体的な内容は買主さまと売主さまの協議で決められますが、違反している場合は無条件で契約を解除できる・違反した側に違約金を請求できるなどが一般的です。

危険負担

危険負担とは、万が一引き渡しの前に自然災害などが起こり、契約した土地に修復不能などの影響があった場合の取り決めです。そのような事態が起きた場合に、契約を解除して手付金を返還するというような内容が盛り込まれます。

特約

特約とは、契約書には載らない特別な事情などが記される箇所です。よく見られるのが「住宅ローン特約」で、万が一住宅ローン審査に通らなかった場合は無条件で契約を解除できるという内容です。

なお、特約では、手付金がきちんと返還されるかも確認しておきましょう。

土地契約までにやっておくべきこと

ここでは、土地を契約するまでに済ませておきたいことを解説します。

関連する法律・規定などの確認

法律や決まりによって、その土地に建築できる家の内容（面積・高さなど）に制限が設けられていることがあります。また、美しい景観を保全するための「景観条例」のように、自治体独自の条例が定められているケースもあるかもしれません。

不動産会社やハウスメーカーが調べてくれる場合もありますが、自分でも調べたり確認したりすると安心でしょう。

建築会社の決定と住宅ローンの事前審査

どの業者にどんな家を建ててもらうか、費用はどれくらいなのかがわかっていないと予算を立てづらいです。そこで、建築会社に見積もりを取って費用感をつかみましょう。相見積もりを取って比較しながら、建築会社を決定するとよいでしょう。

また、住宅ローンを利用する場合は、土地契約の前に事前審査を受けておきたいところ。売主さまに買付証明書を提出してから実際に契約するまでの期間は10日ほどとされ、契約までに事前審査が終わらないこともあるため、早めに手続きを始めると安心です。

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土地契約では内容をしっかり確認しよう

土地を契約する際は売買契約書が交付され、書面には、不動産の詳細やお金に関することなどさまざまな項目が記されています。注意点をふまえながら、問題なく取り引きを済ませられるようにきちんと内容を確認することが重要です。

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