一戸建て 
- 土地なしから注文住宅を建てるときは予算決めなどの準備や土地探しから始める
- 土地のない状態から注文住宅を建てる場合、土地代や建築費のほかに税金や手数料などの諸費用がかかる
- 土地購入から注文住宅を建てる際は、希望通りの家を建てられない可能性があるなどの点に注意
土地なしの状態から注文住宅を建てる場合、「何から始めればいいのか」「費用はどれくらいかかるのか」と不安を感じる方も多いでしょう。
そこで、土地探しから引き渡しまでの流れを9つの段階に分けて整理するとともに、必要な費用や土地と建物の予算比率の目安をわかりやすく解説します。
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土地なしから注文住宅を建てる流れを紹介
土地なしの状態から注文住宅を建てる際はどのような流れで行われるのでしょうか。次章から詳しく解説していきますが、おおむね以下のような流れが一般的です。
- 事前準備
- 土地探し
- 建築会社を決定
- 設計プラン
- 住宅ローンの事前審査
- 土地購入
- 工事の契約
- 住宅ローンの本審査
- 着工・完成・引き渡し
なお、アドキャストでは、購入後に希望する建物プランと土地が合わないことが判明し後悔するということがないよう、2番目の「土地探し」と3番目の「建築会社の決定」を同時に進めることを推奨しています。
STEP1｜事前準備
土地なしの状態で注文住宅を建てようと考えている場合の事前準備とは、土地の購入や住宅の建築の前にしておくべきことです。予算について検討したり、どんな家を建てたいかを考えたりします。以下で詳細を見ていきましょう。
予算を決める
家づくりに使える総予算を決めます。土地なしの場合、住宅の建築費だけでなく、土地代もかかることを考えなければなりません。また、住宅の購入（注文住宅の建築も含める）においては、税金や各種手数料などの諸費用（物件価格の7～8％程度）も発生します。
土地購入費+建築費+諸費用=合計費用（総予算）
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資金計画を立てておこう
住宅を購入する際の予算は、自己資金と住宅ローンの借入額の合計金額です。そこで、資金計画を立て、それぞれいくらくらいになるのかを把握する必要があります。
住宅ローンの借入可能額は、現在の年収・年齢・返済期間・金利などの要素によってシミュレーションを行えるので、おおよその金額を割り出してみましょう。下記のようなページや金融機関のサイトの関連ページなどで計算できます。
引用元
年収から借入可能額を計算｜フラット35
住宅ローンシミュレーション｜住宅保証機構株式会社
建てたい家のイメージをふくらませる
事前準備の段階で、どんな家を建てたいのかをしっかりイメージしておくことも大切です。間取り・内装・外観は特に重要な点なので、家族でじっくり話し合いましょう。
また、住む人数（今後の増減も考えて）や家族のライフスタイル、構造、階数なども決めなければなりません。理想の住宅を具体的にイメージすればするほど、後悔しにくい家づくりができるでしょう。
土地選びの優先順位を決めておこう
建物のイメージとあわせて、土地についても検討しなければなりません。土地を選ぶときに何を重視するのかという優先順位を決めましょう。
子どもがいる家庭の場合、教育機関や小児病院、遊べる場所などが近くにあるか。通勤や通学で公共交通機関を使うなら、駅やバス停から近いか。よく買い物をする場合は商業施設や利用したい店が生活エリア内にあるかなど、周辺環境・利便性は念入りにチェックしておきたいポイントです。
STEP2｜土地探し
つづいては、注文住宅を建てるための土地探しです。土地がないことには家を建てられないので、土地なしのマイホーム建築においては非常に重要なステップといえます。
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土地を探す方法とは？
土地を見つけるための手段には、インターネットの物件情報を調べる・家を建てたいエリアに足を運んで探すといった自力での方法と、不動産業者やハウスメーカー、工務店といったプロに依頼する（一緒に探す）方法があります。
なお、家を建てるための土地を決めるには、地盤の状態や方角、関連する法令など、専門的な知識も必要です。自分で探すのに難航する場合は、専門家の知恵を借りると安心でしょう。
自分に合った土地を選ぶには
前述のように、土地選びでは、地盤・形状・法制限などのポイントがあります。また、最初に決めた予算や優先順位を満たしているかをチェックすることも大切です。失敗や後悔をしないために、念入りに確認しましょう。
現地調査を頼もう
気に入った土地を見つけたら、施工業者に現地調査を依頼して、希望通りの家を建てられるかどうか敷地調査（水道や電気といったインフラの配管チェック）を受けましょう。購入前にできない場合は、購入後に行ってください。
STEP3｜建築会社選び
次の段階では、建築会社（施工会社）を探します。さまざまな建築会社がありますが、それぞれ得意分野や費用、工期などが異なるため、慎重に選ぶことが大切です。STEP4で相見積もりの話をするので、この段階ではまだ決定しなくてかまいません。
ハウスメーカー・工務店・設計事務所の違い
建築会社は、大きく分けてハウスメーカー・工務店・設計事務所の3種類です。それぞれのメリットと注意点を押さえましょう。
| メリット | 注意点 | |
|---|---|---|
| ハウスメーカー | ・工期を短縮できる ・品質が比較的安定している ・アフターサポートを受けられる | ・設計の自由度が低め |
| 工務店 | ・建築費を抑えられる可能性がある ・地域密着型で、エリアの知識が豊富 ・設計の自由度が高め | ・店によって品質にムラが出やすい ・建材の費用が高め |
| 設計事務所 | ・設計が自由 ・個性的なデザインにできる | ・建築費が高め |
自身に合ったところを見つけるには？
自分たちに合った建築会社を選ぶにあたっては、過去の施工の実例を見て、建てたい家と似たものがあるかチェックしましょう。費用の面では、複数社から見積もりを取って比較するのがおすすめです。
また、実績が多い・担当者が頼りになるなど、会社としての信頼性も確認しておきましょう。
STEP4｜設計プランを考える
土地の候補が決まったら、それに合う設計プランを考えます。建築会社に、事前準備の段階で決めた建てたい家のイメージを伝え、より具現化したラフプランを作成してもらい、あわせて相見積もりを取りましょう。
STEP5｜住宅ローンの事前審査を受ける
住宅ローンを利用する際は、いきなり融資を受けられるわけではなく、まず事前審査を受けなければなりません。設計プランが固まり、予算が明確になってきたら、事前審査の申し込みを行いましょう。
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STEP6｜土地を購入する
つづいて、土地の売買契約を締結して土地を購入します。契約の前に「買付申込書（買付証明書）」を提出するのが一般的です。また、土地の購入には、価格の5～10％程度の手付金が必要なことに注意してください。
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STEP7｜工事請負契約を結ぶ
土地を購入したら、次は建築会社と工事請負契約を交わします。工事請負契約書・工事請負契約締結書・見積書・設計図書という4つの書類が作成されるのが一般的です。内容をチェックし、不明点はきちんと確認しましょう。
建築申請を行おう
工事請負契約を済ませたのちに、自治体に建築申請を行わなければなりません。建築基準法をクリアしているかがチェックされ、審査に通って建築確認済証が交付されたら着工できます。
STEP8｜住宅ローンの本審査を受ける
工事請負契約を結んだら、住宅ローンの本審査を受けましょう。ただし、STEP5の事前審査を通過しないと本審査は受けられません。
本審査では、提出した書類と申告内容に相違がないか、返済能力は問題ないかなど、事前審査より厳しいチェックが行われます。そのため、数週間〜1ヶ月ほどかかることも。
本審査に通過するとようやく融資が下ります。
STEP9｜着工～引き渡し
住宅ローンの本審査後は、ついに工事スタートです。基礎・構造・屋根・断熱・内装といったように、スケジュールに合わせて順番に工事が進みます。
着工から引き渡しまでの期間は、3〜6ヶ月程度。時々足を運び、作業員や周辺住民と挨拶や会話をして信頼関係を築きましょう。
完成後のチェック（竣工検査）の際には、設計プラン通りに建てられているかという点や、建具の状態・設備が問題ないか、不具合・傷の有無などを細かく確認し、気になる点があったら直してもらってください。
なお、ここまでおおよその流れを解説してきましたが、希望の建物プランが入らない土地だったことが購入後に判明し、後悔してしまうことを防ぐために、アドキャストでは2番目の「土地探し」と3番目の「建築会社の決定」を同時に進めることを推奨しています。
土地なしから注文住宅を建てるときに必要な費用
注文住宅を購入する際にはどんな費用がかかるのでしょうか。土地なしの状態からの予算配分の目安も押さえましょう。
購入にはどんな費用がかかるの？
まず、土地なしの状態で土地から購入するときにどんな費用がかかるのかを解説します。
土地購入費用
土地を購入する際には、土地自体の価格や手付金のほかに、諸費用（仲介手数料や登記の際の登録免許税・司法書士への報酬など）が必要です。
仲介手数料とは、不動産の売主さまとの仲介を行ってくれた宅地建物取引業者に対して、買主さまが支払う謝礼のようなもの。一般的に、「土地代金×3％+6万円+消費税」で計算されます。
登記とは、不動産の所有者情報などを国が管理する登記簿に登録するもの。提出する書類の内容が複雑で、手続きに手間がかかるため、司法書士に報酬を支払って代行してもらうのが一般的です。
また、土地の状況によっては、地盤調査や測量などに別途費用が発生することもあるので注意しましょう。
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建築工事費用
建築工事にも、下記のようにさまざまな費用がかかります。
- 本体工事費：建物の構造や内装・外装など本体の建築にかかる費用で、建築にかかる総費用の大部分を占める
- 付帯工事費：敷地の状況に応じて行われる地盤改良・外構工事・ライフラインの引き込みなど、建物の本体以外の工事にかかる費用
- オプション工事費：標準仕様以外の設備や特別な造作など、追加で希望する工事にかかる費用
諸費用
諸費用とは、土地そのものの価格や建物の建築に関連する費用以外にかかる費用の総称です。印紙税や登録免許税などの税金・住宅ローンの手数料や保証料・建築確認申請費用・地盤調査費用・火災保険料など、さまざまな費用が含まれています。
注文住宅を建てるときに必要な諸費用の目安は、物件価格の3〜6％ほどです。
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土地と建物の予算配分の目安とは？
土地と建物はどれくらいの比率で予算を組めばいいのでしょうか。実際のデータも参考にしながら、目安を解説します。
国土交通省の令和6（2024）年度の「住宅市場動向調査」によると、土地を購入した新築注文住宅の住宅建築資金は4,588万円でした。また、注文住宅の土地購入資金は2,082万円です。そのため、土地代と建物代の比率は1：2程度であることがわかります。
また、フラット35の同年度利用者調査によると、土地付注文住宅の建設費は3,512万円、土地取得費は1,495万円でした。つまり、土地代と建物代の比率は3：7程度です。
地域によって違いはありますが、土地：住宅の予算比率は2：3〜3：7程度が望ましいと考えられています。
引用元
令和6年度 住宅市場動向調査報告書｜国土交通省
2024年度 フラット35利用者調査｜フラット35
土地を購入してから注文住宅を建てるまでの注意点
最後に、土地購入から家を建てる際の注意点を押さえましょう。
1. 望み通りの家を建てられない可能性がある
土地の面積や方位により、希望通りのプランでは建築できない可能性があります。また建築条件付き土地の場合は、注文住宅のプランに制限がかかることも。そのため、注文住宅だけでなく、建売住宅も視野に入れて、より希望に近い住宅を探すのがおすすめです。
2. 支払いは複数回に分けて行われる
土地代や建築費の支払いは、一括ではなく複数回に分けて行われます。支払いスケジュールをチェックして、スムーズに支払いが行えるように準備しておきましょう。
また、土地代や手付金の支払いには住宅ローンの実行が間に合わないため、そのような際に使える「つなぎ融資」を利用するのもおすすめです。
3. 諸費用は自己資金で準備する
住宅購入に必要な諸費用は、自己資金でまかなうのが一般的です。そのため、資金計画を立てて予算配分を考える際は、諸費用としていくら用意すればいいのかを考慮する必要があります。
ただし、自己資金での支払いが難しい場合には、諸費用を含められるローンやつなぎ融資もあるので、利用を検討してみましょう。
事前に流れを把握してスムーズな竣工を目指そう！
土地なしの状態から注文住宅を建てる際は、今回見てきたようにおおよそ9つのステップを踏みます。事前に流れを把握して、スムーズな竣工を目指しましょう。
また、住みたい土地の都合上、希望に叶う住宅の建築が難しい場合は、建売住宅を選択肢に入れることも検討してみてはいかがでしょうか。
なお、不動産会社「アドキャスト」は、希望の土地や物件探しのアドバイザーとして皆さまをサポートしています。ご予算やご要望に合わせて2〜3社の工務店を紹介できるので、ぜひご用命ください。
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