不動産売買 
- 土地探しを始める前のポイントを学べる
- どのような土地を選べばいいのかがわかる
- 自力で土地を探すのではなく、業者に依頼すると安心
家を建てるためには、まず土地が必要です。しかし、土地を探す際、何から手をつければいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。やるべきことや土地選びのポイントがわかれば、マイホーム建築の具体的な計画も立てやすくなるでしょう。
そこで、土地選びに関してチェックすべきポイントを、項目ごとに分けて解説します。見落としがちな点や思い浮かびにくい点もあるはずなので、最後までしっかりご覧ください。
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探す前に押さえておきたい土地選びのポイントとは
はじめに、土地探しを始める前に知っておきたいポイントについて見ていきましょう。
予算
土地を購入するとなると、当然費用が発生します。そこで、まずは土地を探し始める前に、いくらまでなら払えるかという予算を決めなければなりません。
最終的に予算オーバーしないよう、土地代だけでなく、建物自体にかかる費用や諸経費（税金・手数料など）まで考慮に入れて予算を組みましょう。
通勤通学のしやすさ
予算が決まったら、ここからは土地（エリア）の選び方のポイントをチェックしていきましょう。
そのエリアに住んだ場合の通勤や通学のしやすさを確認するのは重要です。目的地までの所要時間や、利用する交通機関の駅・バス停などの位置、路線の本数、ラッシュ時の混雑状況などを確認しましょう。
万が一異動などで勤務先が変わった場合のことまで考慮するとよいでしょう。
最寄り駅へのアクセスや安全性
前項とも関連しますが、通勤・通学・買い物などで日常的に使う最寄り駅まで徒歩何分か、始発と終電は何時かなどをチェックしましょう。バスに乗る場合の運行本数・時間や、バスで駅まで行く場合の連携状況なども調べると安心です。
また、街灯の整備状況や夜間の治安など、特に暗い時間帯の安全性も確認しましょう。
小児科や総合病院・銀行などの施設があるか
内科・小児科などの病院や、銀行・郵便局などの金融機関といった、生活する上で必要な施設が近くにあると便利です。市役所・区役所や体育館、図書館などの場所も確認しておくとよいでしょう。
買い物施設があるか
スーパーやショッピングセンター、コンビニなど、よく買い物する場所への行きやすさも重要です。帰宅途中に店があれば、仕事や外出の帰りにも寄りやすいでしょう。
近所の状況｜ゴミ置き場やトラブル
土地周辺の状況もよく見ておきましょう。たとえば、ゴミ置き場があまりに近いとニオイを感じたりゴミが散乱したりする可能性がありますし、他住民のゴミが多すぎて自分たちのゴミを置けない・家の前にゴミ置き場があって車を出せないなどのケースも。
また、騒音・過干渉などの近隣トラブルがあるのも困ります。
将来の住環境
将来の住みやすさを考え、エリアの開発状況をチェックすることも重要です。現在は利便性が高くなくても、再開発区域であれば今後施設や道路などが整備され、環境が良くなる可能性が高いでしょう。
逆に、今は閑静な場所でも、将来的に工場・葬儀場・遊戯施設などができる可能性もあるので注意が必要です。
優先順位
ここまで選び方のさまざまなポイントを見てきましたが、重視したい点は人それぞれです。そこで、自分の中での優先順位を決め、具体化しておくとよいでしょう。
たとえば、予算は住宅費用も含めて4,000万円以内・最寄り駅から徒歩10分圏内・駅から家までの帰り道にスーパーがある、などです。
押さえておきたい土地のチェックポイントを紹介！
前章ではエリアに関するポイントをメインにお伝えしましたが、次は、主に土地そのもののチェックポイントを解説します。
1. 面積・形
土地の面積や形状は、建てる家の大きさや間取りを左右する大きな要素です。土地の形には「整形地」と「不整形地」があり、整形地とは正方形や長方形に整った形の土地。不整形地とは歪んだ四角形や三角形の土地、旗竿地（はたざおち）※などです。
整形地のほうが建て方の自由度が高く人気があり、価格が高めの傾向があります。不整形地は特殊な間取りが必要になる場合もありますが、条件の良い場所が安く手に入ることもあるでしょう。
※旗竿地とは、道路からの出入り口が細長く（竿の部分）、奥に広い敷地（旗の部分）がある土地のこと。
2. 境界線
隣地との境界線がはっきりしていないと、住み始めてから隣人とトラブルになることがあります。登記簿を確認し、境界標がないなどで不明瞭な場合は、売主さまに境界確定を行うかどうか確認しましょう。
3. 高低差
道路との高低差が激しい土地では、盛土工事や擁壁工事が必要になるかもしれません。低すぎる土地では、大雨の浸水を防ぐために道路と同じ高さにする「盛土工事」を、高すぎる土地では、斜面が崩れないように擁壁工事を行うことがあり、費用もかかります。
4. 道路｜接道義務
土地に建物を建築する際は、建築基準法の「接道義務」と呼ばれる項目により、幅4m以上の道路に土地が2m以上接していなければなりません。条件を満たしているかをきちんとチェックしましょう。
また、道路は道路でも私道に面している土地の場合、新築工事をする際に近隣住民の許可が必要になることもあります。
【建築基準法】
（その敷地が四メートル未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の付加）
第四十三条の二 地方公共団体は、交通上、安全上、防火上又は衛生上必要があると認めるときは、その敷地が第四十二条第三項の規定により水平距離が指定された道路にのみ二メートル（前条第三項各号のいずれかに該当する建築物で同項の条例によりその敷地が道路に接する部分の長さの制限が付加されているものにあつては、当該長さ）以上接する建築物について、条例で、その敷地、構造、建築設備又は用途に関して必要な制限を付加することができる。
5. 用途地域
市街化区域では、「第一種住居地域」「第二種住居地域」「田園住居地域」など13種類の「用途地域」に分けられており、その土地に建てられる建物の種類や規模が制限されています。
「せっかくいい土地が見つかったのに建てたい家を建てられない」ということがないように、購入したい土地の制限を確認しておくことも大切です。
引用元
用途地域｜国土交通省
6. 防火地域・準防火地域
前項とあわせて確認したいのが、「防火地域」「準防火地域」です。
【都市計画法】
第九条
21 防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。
都市計画法という法律では、防火地域・準防火地域について上記のように定められています。そのため、該当する地域では大規模な火災を防ぐための防火設備を整えなければならず、通常より費用がかさむ可能性があります。
購入したい土地が対象かどうか、事前に確認しましょう。
7. 災害リスク
ハザードマップをチェックして、土地の災害リスクも念入りにチェックしましょう。過去にあった被害の様子や、今後の災害予測について知っておくことが大切です。洪水・高潮・土砂災害のほか、地震や津波のリスクも調べてください。
8. 地盤
地盤が軟弱で不安定な場合は、液状化や地盤沈下などを防ぐため、地盤を改良するのに費用がかかります。そのため、土地を購入する前に、役所で周辺の地盤調査結果（ボーリングデータ）や液状化予測マップを確認しましょう。
9. 建ぺい率・容積率
「建ぺい率」とは土地全体の面積に対して建築物の面積が占める割合、「容積率」とは土地面積に対して延べ床面積（2階建ての場合は1階と2階の床面積の合計）が占める割合のこと。
前述した「用途地域」ごとに比率が決められており、建ぺい率は最大で80％など、土地に建てられる建物の建築面積や延べ床面積に制限があります。極端にいえば、土地いっぱいに家を建てることはできません。
状況によっては希望通りの家を建てられないことがあるので、必ず前もって調べましょう。
10. インフラ整備
電気・ガス・上下水道といったインフラの整備状況も確認しましょう。もともと家があった場所などでは整っていることが多いですが、郊外の未開拓地など、場合によっては引き込み工事を行う必要があり、工事費用も発生します。
また、旗竿地の場合、土地の入り口辺りまでは引き込みされているものの家までは届かないというケースもあり、延長するための配管工事などが必要になることもあるようです。
なお、アドキャストが運営するYouTubeでも、土地選びの際現地で見るべきポイントについて解説しているので、ぜひ併せてチェックしてください。
希望に合う土地はどう探せばいいの？
自分たちの希望に合う土地を探す手段はさまざまです。住みたいエリアに自らおもむいて、空き土地や売地がないかを見て回る方法もあれば、現代ではインターネット上に多種多様な情報が掲載されているので、不動産情報のポータルサイトなどで検索して探すこともできます。
また、家を建ててもらう予定のハウスメーカー・工務店や、住宅ローンの借り入れを検討している金融機関に相談するのもよいでしょう。
しかし、もっともおすすめなのは、土地売買の専門家である不動産会社に相談すること。地域の土地情報に詳しく、未公開情報を持っている可能性もあります。自力での土地探しに限界を感じたら、ぜひ不動産会社を頼ってみましょう。
優先順位を決めて自分の希望に合う土地を見つけよう！
家を建てるための土地選びでは、さまざまな角度からチェックしたいポイントがあります。
住みやすさを考える上では、近くによく利用する施設や店がある・交通アクセスが良いなどの優先順位を決め、希望にマッチする土地を探すことが大切です。また、近隣住民の様子や周囲の環境も確認しなければなりません。
土地を決める際は法律に関係する内容もあり、個人の判断では問題が起きる可能性もあるため、不動産会社などの専門家に相談すると安心でしょう。
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