中古住宅を購入する流れとは？注意点・チェックポイントも押さえることが重要

中古住宅を購入したいと思ったら、まず何をすればいいのか、どんな流れで契約に至るのかを把握しておくことが大切です。また、購入に失敗しないための注意点やチェックポイントも、知っておいて損はありません。

購入にあたってやること・知っておきたいことはたくさんありますが、今回の記事を参考にしつつ、楽しみながらマイホームを手に入れましょう。

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中古住宅の購入の流れ

はじめに、中古住宅を購入する際はどんな流れになるのか、ステップごとに見ていきましょう。

1. 中古住宅の情報収集を行う

欲しい物件がまだ決まっていない段階では、情報収集が必要です。不動産会社に相談して紹介を受けたり、自分で物件情報サイトで検索したりして、中古住宅の情報を集めましょう。たくさんの物件情報が集まることで、自分の希望をもとに取捨選択しやすくなります。

予算・立地・間取り・内装・築年数など、重視したい点に優先順位をつけておくと選びやすいでしょう。

2. 気になる物件の内覧をする

情報収集で気になる中古住宅が見つかったら、物件の内見を行います。中古住宅の場合、売主さまが居住していることも多いため、不動産会社を通じて内覧の申し込みをしてください。

内見の際は、自分の目で直接物件を見て、希望と照らし合わせながらいろいろな点をチェックしましょう。部屋の間取りや内外装はもちろん、日当たり・交通量・周囲の環境や音なども確認すべき点です。

また、日中と夜間などで状態が異なる可能性があるため、曜日や時間帯を変えて複数回内覧するとよいでしょう。

3. 欲しい物件が見つかったら購入を申し込む

買いたい物件が決まったら、次は購入の申し込みです。売主さまに「購入申込書（買付証明書）」を提出し、購入の意思を表明します。書類は不動産会社が用意していることが多いので、内容に沿って必要事項を記入しましょう。

法的な義務はない書類ですが、売主さまに対して明確な購入意思を示すことで、価格交渉などの具体的な商談にスムーズに進めます。

また、申し込み時もしくは契約までの間に、必ずホームインスペクション（※住宅診断のこと。詳細は後述）を行ってください。

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4. 住宅ローンの事前審査を受ける

住宅ローンを利用する場合、審査を受けて事前に融資内定を取り付ける必要があります。

実際に住宅ローンの融資を受けるには、事前審査と本審査の2つを通過することが必要です。金融機関に必要事項を提出して、まずは事前審査を受けましょう。

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事前審査とは

借入時の年齢や完済時の年齢・健康状態・物件の担保評価・年収などをもとに、本審査の前の審査が行われます。他の借入をなるべく整理しておくことや、融資実行までは転職を控えることなどが通過しやすくなるポイントです。

事前審査では、おおむね1週間程度で審査結果が出ます。

本審査とは

住宅ローンの本審査は、事前審査に通過し、不動産売買契約を行った後に実施される審査です。申告内容が正しいか・物件の担保評価が低くないかなどが見られます。事前審査より慎重に行われるため、結果が出るまでに1～2週間かかることもあるでしょう。

担保評価に対して希望借入額が大きすぎたり、他のローンで大きな負債を抱えていたりすると通過しにくいとされています。できるだけ頭金を用意することや、特に審査中は新たな借入をしないことなどがポイントです。

5. 重要事項の説明を受けて不動産売買契約を行う

商談がまとまったら、不動産会社から物件の重要事項について説明してもらい、納得の上で売買契約を締結します。

重要事項説明とは

重要事項説明とは、不動産会社の「宅地建物取引士」から行われる、物件の詳細な情報や売買の条件などの説明のことです。物件の売買の際には、重要事項説明を行うことが義務付けられています。

後々のトラブルを避けるため、説明を受ける際に、不明点や疑問点はしっかり確認することが重要です。

不動産売買契約とは

売主さまと買主さまの間で、その物件を売買するという契約を交わすのが「不動産売買契約」です。両者が契約書に記名・押印し、買主さまが売主さまに手付金を支払うことで成立に至ります。

手付金とは、物件の引き渡しまでの間に気軽にキャンセルできないように支払う代金です。売買代金の一部に充当されます。

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6. 住宅ローンの審査に通過したら契約を結ぶ

先に申し込みをしていた住宅ローンの本審査に無事に通ったら、正式に住宅ローンの契約も行います。なお、本審査には、不動産売買契約書が必要です。住宅ローン契約時には、住民票や印鑑証明書なども用意しましょう。

住宅ローン契約とあわせて、「団体信用生命保険」（返済期間中に万が一のことがあった場合にローンの残債を弁済してもらえる保険）にも加入するのが一般的です。

7. 決済と物件の引き渡し

最後はついに、中古住宅の代金の決済と物件の引き渡しです。一般的に、当日は売主さま・買主さま・不動産会社・司法書士・住宅ローンを受ける金融機関の担当者が集い、融資の実行と残金の支払いが行われ、登記の手続きもしてもらいます。

売主さまから買主さまへ物件の鍵が渡り、引き渡し完了です。同日付で名義も所有権も買主さまに移行するため、特段の取り決めがなければ、当日入居が可能になります。

中古住宅を購入する際の注意点・チェックポイント

ここまで見てきた中古住宅の購入の流れとあわせて、購入時の注意点やチェックポイントを頭に入れましょう。

予算をふまえて必要な金額を計算する

中古住宅の購入では、物件価格のほかにもさまざまな諸費用（物件価格の6～8％程度）が発生します。どんな費用かというと、印紙税・登記費用・固定資産税・都市計画税・不動産取得税・仲介手数料などです。

さらに、引っ越しにあたっても、家電や家具などの購入費やリフォーム代などがかかる可能性があるため、きちんと全ての費用を計算し、ローンの返済や生活に支障が出ないようにしましょう。

築年数や耐震性を確認する

中古住宅を選ぶ際、築年数や耐震性もきちんとチェックすることが大切です。特に築古の物件の場合、1981年6月以降に建てられた「新耐震基準」の建物かどうかは重要なポイント。

1981年5月以前の「旧耐震基準」の住宅は、震度5程度に耐えうるとされており、震度7程度に耐えられるとされる新耐震基準物件に比べて倒壊するリスクが高くなります。そのため、万が一大きな地震が発生した際、新耐震基準の住宅のほうが安全性が高いといえるでしょう。

補助金や控除の対象にならないか調べておく

中古住宅を購入する場合、築年数によって、補助金や控除などの優遇を受けられる可能性があります。対象になればコストを抑えられたり減税になったりするので、不動産会社に確認するなどして調べましょう。

ちなみに、前項で触れた「旧耐震基準」の物件の場合、住宅ローン控除を受けられません。この点も、旧耐震基準物件の弱点といえるでしょう。

リフォームできるかを確認する

購入した物件に住んでいるうちに、リフォームや修繕が必要になることもあるでしょう。そこで、リフォームの可否を確認することも大切です。

また、リフォーム・修繕自体は可能だったとしても、構造や間取りによっては希望の内容での工事ができない可能性があるため、物件の状態をしっかりチェックしておきましょう。

ホームインスペクション（住宅診断）を受ける

中古住宅購入時には、前述したように「ホームインスペクション（住宅診断）」を受けてください。タイミングは、購入の申し込みから契約までの間です。

建物の築年数が進めば進むほど、修繕が必要になるのはやむを得ません。そこで、ホームインスペクションを受けて建物の劣化・不具合などの状態を専門家に見てもらうと、改修が必要な箇所の指摘やアドバイスなどをしてもらえます。

費用は約5～7万円です。コストはかかりますが、自分でチェックするだけでは見えない部分のシロアリ被害や水漏れなどの状況を、プロが適切に診断してくれるため、購入後の安心につながります。

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中古住宅の購入の流れやポイントを知って良い物件に巡り会おう

中古住宅の購入には、情報収集・内覧・申し込み・住宅ローンの審査や契約などの流れがあります。購入前には住宅の状態や費用などもきちんと把握しなければなりません。今回解説した内容をもとに情報を集め、良い物件に巡り会いましょう。

なお、物件探しには「アドキャスト」への会員登録がおすすめです。会員限定の未公開物件が閲覧でき、魅力的な中古住宅に出会える可能性も高まります。また、お問い合わせフォームよりお気軽なご相談も承っておりますので、あわせてご利用ください。