中古マンションの購入の流れとは？リフォームするときの流れも紹介

マイホームとして、中古マンションの購入を検討する方も多いです。しかし、買うことを考え始めてから実際に住めるようになるまでにはさまざまなステップを踏む必要があり、思い立ったら即住めるというわけではありません。そこで、流れを押さえることが大切です。

中古マンションの場合は手を加えて住むケースも多いため、リフォームする際の流れもあわせて知っておきましょう。

中古マンションの購入の流れ

中古マンションを購入する場合、契約から入居するまでの期間は約1～3ヶ月です。ただし、リフォームが必要な場合などは長くかかることもあります。

購入の前に、まずはやるべきことを理解しておく必要があるため、引き渡しまでの流れをステップを追って解説していきましょう。

1. 資金計画を立てる

はじめに行うのが資金計画です。自分の収入やライフプランから、物件価格がいくらくらいまでなら買えるのかという予算を算出し、資金計画を立てます。

中古マンションの予算相場と諸費用の目安を理解する

中古マンション購入時の予算は、「頭金+住宅ローン」で計算するのが一般的です。目安として、頭金は物件価格の10～20％程度、残りが住宅ローンという配分にします。頭金をどのくらい払えるのか、月々住宅ローンをどの程度返済できるのかを考えましょう。

また、不動産を購入する際には、登記費用・印紙税・仲介手数料などの諸費用が別途物件価格の6～8%程度かかることも、計算に入れなければなりません。

住宅ローンについて

住宅ローンとは、住宅購入のために金融機関などから融資してもらう「借入金」のことです。後述する事前審査・本審査を経て融資が下ります。

住宅ローンは借り入れる金額にプラスして金利がかかる上、長い年月をかけて返済しなければなりません。そのため、適切な金額がわからない場合、収入などをもとに不動産会社に相談するのもよいでしょう。

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2. 情報収集・物件探しをする

つづいて行うのは、物件探しです。物件検索サイトや不動産会社などを利用して中古マンションの物件情報を集め、自分の希望に合う物件を見つけましょう。

情報収集のやり方

情報収集は、「不動産会社に住みたい家の希望や条件を伝える」「適した物件を探して提案してもらう」の繰り返しです。提案してもらった物件が気に入れば決まりますし、気になる点があればNGな理由や追加したい希望を伝えて、新たな情報をもらいましょう。

物件選びのポイント

物件を選ぶときには、エリア・築年数・間取り・修繕の状況・周辺環境などを念入りにチェックすることが大切です。ただし、条件が厳しくなればなるほど物件価格も上がる可能性があります。特に、立地や築年数は中古マンションの価格相場を左右しやすい条件です。

また、建物の耐震性も確認しておきましょう。新耐震基準で建てられたマンションであれば、比較的安全です。

3. 物件の内見をする

情報収集して気になる物件が見つかったら、内見の申し込みをします。日程調整を行い、実際に物件を見に行きましょう。

内見時にチェックすべき点

物件の内覧時には、多くの方がつい室内ばかりを見てしまいがちです。しかし、見るべきは室内だけではありません。物件が自分の希望条件に合っているかという点はもちろん、修繕状況・周辺環境などもしっかりチェックしましょう。

なお、購入後に自分で間取りや配管などを変えたい場合は、希望の内容のリノベーションが可能かどうかも確認してください。

4. 購入を申し込む

買いたい中古マンションが見つかったら、次は不動産会社に購入の申し込みを行います。

買付証明書（購入申込書）を提出

申し込み時には、購入の意思表示を行うための「買付証明書」という書類を提出しましょう。法的義務や拘束力はありませんが、ほかにも購入希望者が現れる可能性があるため、申し込み時に出すのが一般的です。買付証明書を提出すると、価格交渉も行えます。

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5. 住宅ローンの事前審査を受ける

購入申請と同時期に、金融機関に住宅ローンの申し込みを行い、事前審査（3・4日～1週間程度）を受けます。事前審査とは、完済時や借入時の年齢・健康状態・物件の担保評価・勤続年数や年収などがチェックされる審査です。

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6. 不動産売買契約を結ぶ

つづいて、売主さま・買主さま双方合意のもと、いよいよ中古マンションの売買契約をします。契約時に行われるのは、物件の重要事項説明・売買契約の締結・手付金の支払いの3つです。

契約時に用意するもの

売買契約の際には、おおむね以下のものが必要です。

• 本人確認書類
• 印鑑
• 手付金（物件価格の5～10％程度）
• 印紙代
• 不動産会社への仲介手数料の全額

不動産会社によって異なる可能性があるため、前もって確認しておきましょう。

7. 住宅ローンを契約する

金融機関で住宅ローン契約を結び、本審査を受けます。本審査は、物件の担保評価を重点的にチェックされるほか、事前審査の内容と相違がないかも見られます。

また、あわせて「団体信用生命保険（団信）」に加入するのが一般的です。加入には健康状態の告知が必要ですが、団信に加入すると、万が一のことがあった際にローンの残債をまかなってもらえます。

金銭消費貸借契約の締結

金銭消費貸借契約、つまり住宅ローンの契約時に、借入金額・返済期間・金利などの正式な条件が決まります。契約締結の際には、購入するマンションを担保にする「抵当権」の設定が必要です。

住宅ローン契約に必要な書類

住宅ローンの契約時に必要な書類には、以下のようなものがあります。

• 本人確認書類（マイナンバーカードや免許証・住民票・印鑑証明書など）
• 収入確認書類（源泉徴収票・住民税決定通知書など）
• 物件確認書類（物件のパンフレットや販売図面・土地と建物の登記事項証明書など）
• 不動産売買契約書

融資を受ける金融機関に、あらかじめ確認しておきましょう。

8. 決済および物件の引き渡し

最後に決済を行い、物件が引き渡されます。住宅ローンを契約した金融機関に買主さま・売主さま・不動産会社・司法書士などが集まり、金融機関の担当者立ち会いのもと、引き渡しに向けた手続きが行われることが一般的です。

融資が実行され、売買代金の支払いが行われるほか、登記手続きの委任や関係書類の授受などもあります。手続きとあわせて、購入したマンションの鍵を受け取り、引き渡しは完了です。

引き渡し時に用意するもの

引き渡しの際に準備するものは、本人確認書類・印鑑・通帳・キャッシュカードなどです。金融機関に確認しておいてください。また、物件の売買代金のほか、固定資産税・管理費・修繕積立金なども支払わなければならないので、必要な金額を用意しておきましょう。

中古マンションをリフォームするときの流れ

つづいて、中古マンションの購入とリフォームを同時進行する場合の流れを見てみましょう。

1. リフォーム費用も含めて資金計画を立てる

リフォームするにも当然費用がかかるため、リフォームに必要な費用も含めて資金計画を立てることが重要です。費用は現金で支払う方法のほか、リフォーム用にローンを組む、または住宅ローンに組み込む方法もあるので、自分の状況に応じて決めましょう。

なお、場合によっては「つなぎ融資」の利用が必要になることもあります。つなぎ融資とは、最終的な支払い時までに必要な費用を一時的に立て替えてもらうローンのことです。

2. 物件探しのときにリフォーム会社も探す

物件を探すタイミングで、同時にリフォーム会社も探しましょう。自分の希望に近いリフォーム実績を豊富に持っている会社がおすすめです。

物件購入とリフォームを同時に行う場合は、「ワンストップリノベーションサービス」を実施している会社を選ぶ方法もあります。物件探し・住宅ローン・施工・アフターフォローを一貫して行ってくれるため、手間や時間を節約できることがメリットです。

3. 内覧でリフォーム箇所を確認する

物件の内覧時にリフォームしたい箇所を確認し、写真を撮ったり図面にメモしたりして記録しましょう。購入する物件が決まった状態で内覧する場合は、リフォーム業者に同行してもらうとよいでしょう。

4. 住宅ローンの事前審査を受ける

住宅ローンにリフォーム費用を組み込む場合は、中古マンションの購入費用にリフォーム代をプラスした金額で申し込みます。この際、あわせてリフォームの内容と見積もりを提出しなければならないため、あらかじめリフォーム会社に見積もりを出してもらいましょう。

5. リフォーム工事の請負契約

購入物件の売買契約が済んだら、次にリフォーム工事の請負契約を結びます。住宅ローンを申し込んだ金融機関やリフォーム内容によっては、ローンの本審査に請負契約書が必要になるケースもあるようです。

6. リフォーム内容の正式決定

住宅ローンの本審査に申し込んだのち、リフォーム会社と細かい内容を話し合い、正式にリフォームのプランを決定します。

7. リフォームに関する金銭消費貸借契約を結ぶ

住宅ローンの本審査に通ったら、物件の金銭消費貸借契約（金消契約）を締結し、つづいてリフォームに関する金銭消費貸借契約を結びます。締結時には、保証料や実行手数料などの諸費用が必要です。

8. リフォーム工事着工

工事代金を支払い、いよいよリフォーム工事がスタートします。トラブル防止のため、着工前に隣や上下階などの周辺住民に挨拶をしておくのがおすすめです。

また、リフォームに必要な期間は内容や規模によって違うので、余裕を持ったスケジュールを立てておきましょう。

9. 引き渡し

リフォームが終わって業者による工事の完了検査が行われたあとは、ついに物件の引き渡しです。自分の目でも、プラン通りの状態であるか、問題はないかをしっかりチェックしましょう。

10. 確定申告

リフォームに住宅ローンを利用し、住宅ローン控除を受けたい場合は、確定申告をしなければなりません。なお、物件の売主さまが課税事業者か個人かで控除額に違いがあります。

控除が適用されるかどうかを含めて、条件や具体的な内容については、事前に税務署に確認しておくとよいでしょう。

中古マンション購入時の注意点

中古マンション購入の流れが把握できたところで、購入に失敗・後悔しないため、注意点も押さえましょう。

ホームインスペクションを利用する

中古マンションの購入にあたっては、専門家に建物の検査・評価をしてもらう「ホームインスペクション」を利用すると安心です。物件を内覧した際に気になる点をチェックするのは当然ですが、素人の目では見えないダメージが隠れている可能性もあります。

そこで、ホームインスペクションを受けると、プロの診断により、劣化や欠陥の状況など素人目線では気づかなかった点がわかります。5万～7万円ほどの費用がかかりますが、新居で安全に暮らすためにもぜひ受けましょう。

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不安な点などはしっかり確認し、よく比較検討する

勢いで「この家にしよう」と決めて手付金を支払った後に、もっと良い物件が見つかることもあります。手付金は返還されない（違約金として放棄することになる）ので、中古マンション購入の際は、じっくりといろいろな物件を見て比較検討することが大切です。

また、気になった点はその都度質問や確認を行い、契約時に不安を残さないことも重要なポイント。買ってからでは遅いこともあるので、失敗しないために慎重に検討してください。

中古マンションの購入の流れと注意点を理解して理想の物件を見つけよう

中古マンションを手に入れるためには、資金計画・物件探し・申し込み・住宅ローンの申請など、さまざまなステップを経る必要があります。購入の流れやポイント、注意点をきちんと押さえ、自分にとって本当に良いと思える物件に出会いましょう。

なお、購入とあわせてリフォームをする場合は、業者の選定や工事の計画と契約、資金の準備も必要です。やることが多いため、きちんと流れを把握して着実に進めてください。

なお、中古マンションの物件探しには、「アドキャスト」の利用がおすすめです。アドキャストは5,500件以上という豊富な取引実績を持つ不動産会社で、物件情報も多数掲載しています。

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