中古住宅購入でも住宅ローンは組めるの？ 利用するときの注意点

住宅を購入する際、ほとんどの方が利用する住宅ローン。しかし、中古住宅の購入でも住宅ローンが組めるのかどうかわからないという方もいるのではないでしょうか。

中古住宅は新築住宅と比較するとリーズナブルな価格のことが多く、主に費用面で大きな魅力があります。しかし、住宅ローンが組めるのかどうかわからないと、購入に二の足を踏んでしまうかもしれません。

そこで今回は、中古住宅の購入にあたって住宅ローンが組めるのかどうか、中古住宅ローン審査のポイントなどについて解説します。

中古住宅購入でも住宅ローンは組めるの？

「住宅ローンが利用できるのかわからない」という点で、中古住宅の購入に迷っている方もいるのではないでしょうか。結論から述べますと、中古住宅でも住宅ローンの利用は可能ですので安心してください。

しかし、住宅を新築する時と条件が異なったり、審査が厳しくなってしまったり、融資額が低くなってしまうこともあります。

フルローンは組める？

フルローンとは、頭金を用意せず、住宅購入費用の全額を住宅ローンで借り入れることです。中古住宅でもフルローンを組むことは可能ですが、新築住宅よりも条件が厳しくなる点に注意しましょう。

その理由は、住宅ローンが住宅を担保に資金を融資するという仕組みだからです。新築住宅と比較すると、中古住宅は不動産評価額が低くなりがち。不動産評価額をもとに融資額が決まるため、中古住宅は住宅ローン融資額が低くなってしまうこともあります。

そのため、フルローンも不可能ではない、という程度の認識にとどめておきましょう。

中古住宅ローンの審査を受けるには？

住宅ローンを組むためには、審査を受けなければなりません。ここからは、中古住宅ローンの審査について解説します。

ローン審査の流れを紹介

まず、ローン審査の大まかな流れを見ていきましょう。

住宅ローンの事前審査に申し込み、必要書類を提出する
↓
事前審査
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事前審査を通過したら、本審査に申し込み必要書類を提出する
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本審査
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本審査を通過したら、住宅ローンの契約をする
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借り入れ
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購入費用精算、物件引き渡し、入居
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住宅ローン返済

住宅ローンの契約前には、事前審査（仮審査）と本審査の2回審査が入ることが一般的です。必要な日数はどの金融機関を利用するかによって異なりますが、仮審査には数日、本審査には1週間以上かかる場合があることに注意しましょう。

審査に必要な書類

住宅ローンには、さまざまな書類を提出しなければなりません。大きく分けると、本人確認書類と収入関連書類と物件関連書類の3つです。

代表的な書類は、以下のとおりです。

本人確認書類

• 住民票、運転免許証、保険証、パスポートなど
• 印鑑証明

運転免許証・保険証・パスポートなどは有効期限内のもの、住民票など役所で発行してもらうものは、発行後3カ月以内のものを用意しましょう。

収入関連書類

• 源泉徴収票、給与明細書
• 確定申告書、納税証明書

お勤めの方であれば、会社から源泉徴収票や給与明細書が発行されているはずなので、準備しておきましょう。個人事業主の方や、副業などをしていて確定申告が必要な方は、直近3年分の確定申告書を用意してください。

物件関連書類

• 不動産売買契約書 、重要事項説明書、見積書など

審査が進むにつれ、または金融機関によってはさらに提出を求められる資料もあるので、事前に担当者に確認し、必要そうなものはあらかじめ手元に準備しておくとスムーズに進むでしょう。

審査でチェックされるポイント

住宅ローン審査には、どのような基準があるのでしょうか。チェックされるポイントを紹介します。

住宅金融支援機構が発表する「2023年度 住宅ローン貸出動向調査結果」では、各金融機関で調査した「住宅ローンの審査／重視度が増している審査項目」の結果が発表されています。

これによると、上位3つは「返済負担率（毎月返済額／月収）」「職種、勤務先、雇用形態」「借入比率（借入額／担保価値）」となっています。住宅ローンは決して小さな金額ではないので、きちんと完済できるかどうかを重視している傾向が高いと考えられます。

とはいえ、基本的に住宅ローンの審査基準は公開されていません。一般的には、完済時の年齢や収入、借入状況など返済に大きく関わる点が重要だと言われていますので、しっかりと返済計画を立てておきましょう。

引用元
住宅金融支援機構｜2023年度 住宅ローン貸出動向調査結果

中古住宅購入で住宅ローンを利用するときの注意点

ここからは、中古住宅購入時に住宅ローンを利用する際、気をつけたいポイントについて見ていきましょう。

1. 必要金額を借り入れできないことがある

住宅ローンでは、希望金額を必ず借り入れできるとは限りません。金融機関の審査によっては、融資金額が必要な金額よりも低い場合があることを覚えておきましょう。

借入金額を決定する際の基準の一つに、建物の法定耐用年数があります。法定耐用年数とは、建物や土地などの固定資産の価値を帳簿上で計算する際の基準となる期間のことで、建物の構造や用途ごとに国税庁により定められています。

この年数をもとに帳簿上で建物の価値を計算して融資金額決定の参考にしているため、築年数が長い建物ほど、融資金額が低くなりやすい傾向にあります。

中古住宅の住宅ローン審査では、築年数・耐震基準・再建築不可物件ではないか・借地権設定がされていないかなど、建物そのものの構造によっては融資金額が必要金額に満たないこともある点に注意しましょう。

引用元
国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表

2. 購入したい中古住宅が申し込み基準を満たさないことがある

前項で紹介したように、建物そのものの価値も住宅ローンの利用には大きく関わります。そのため、購入したい中古住宅が、金融機関の住宅ローンの申込基準を満たさないことがあると、住宅ローンを利用することができません。

3. 返済期間が短くなる可能性がある

法定耐用年数と照らし合わせて、返済期間を耐用年数までに制限する金融機関もあります。その場合、希望していた返済期間よりも短く設定されてしまい、月々の返済額が予定よりも高くなってしまうことがあるかもしれません。

4. 住宅ローン控除を受けられない物件もある

住宅ローンを利用すると、住宅ローン控除という減税制度を利用することができるようになります。しかし、住宅ローン控除には要件があり、それを満たさないと減税措置を受けられません。

住宅ローン控除は新築住宅・中古住宅のどちらでも利用できますが、中古住宅のみに必要な要件もあるので、申し込む前に要件を満たしているかを確認しましょう。

引用元
国土交通省｜住宅ローン減税制度について
国土交通省｜住宅ローン減税 Ｑ & A（2024年４月更新）
国税庁｜No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

控除額は新築より少ない

住宅ローン控除は一律0.7％の控除率で、ローン借入額から控除額を算出し、その額が所得税から控除されます。新築では借入限度額が最大で5,000万円ですが、中古住宅では最大で3,000万円です。

中古住宅の住宅ローン控除の借入限度額は、以下の通りです。

引用元
国土交通省｜住宅ローン減税制度について

住宅ローン審査に通りにくくなる理由とは？

住宅ローン審査に通りにくくなってしまう理由には、さまざまなものがあります。どのような理由で審査に取りにくくなってしまうのか、代表的な例を見ていきましょう。

住宅ローン審査に通りにくい物件とは？

まずは、住宅ローン審査に通りにくい物件について紹介します。

1. 築年数が古い物件

築年数が古い物件では、住宅ローン審査に通りにくくなってしまうと言われています。築年数が古いほど、建物の状態が悪く帳簿上の価値が落ちてしまうと考えられることが多く、通りにくくなるでしょう。

2. 新耐震基準に適合していない物件

住宅は、一定の地震にも耐えられるよう、耐震基準という基準が定められています。この耐震基準は建物が建てられた年代によって異なることがあり、現在の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

新耐震基準になる以前に旧耐震基準で建てられた物件は、安全性に不安があるため、住宅ローンに通りにくくなるかもしれません。

3. 一般的でない物件｜構造が特殊・再建築不可物件など

住宅ローンの基準には、建物構造も含まれます。特殊な構造をしていたり、再建築不可物件、借地権設定がされていたりするなど、一般的でない物件は審査に通りにくくなるので注意しましょう。

住宅ローン審査に通りにくい本人の条件とは？

続いて、住宅ローン審査に通りにくい本人の条件について紹介します。

1. 滞納や債務整理をしたことがある

住宅ローンの審査では、ある程度の期間の過去の金融履歴がチェックされます。今までに滞納や債務整理の記録があると、残念ながら通りにくくなってしまうでしょう。

2. 返済負担率が高め

返済負担率が高めな場合も、通りにくくなってしまうと言われています。

返済負担率（返済比率）とは、年収に対して年間返済額がどれくらいの割合を占めているのかを示す比率です。返済金が高いほど返済期間は短くなりますが、同時に返済負担率も高くなります。

返済負担率が高いと、途中で返済が滞ったり返済不可能になってしまったりするのではないか、と思われてしまい、審査に通らなくなってしまうかもしれません。

住宅ローン審査に通らなかったときの対処法

ここからは、住宅ローン審査に申し込んでも通らなかった時の対処法について見ていきましょう。

物件の資料を提出する前に通らなかった場合

物件関連書類を提出する前に審査に通らなかった場合は、物件が理由ではないので、本人の収入や勤務先、信用情報などに不安な要素はなかったかをチェックしてみてください。

頭金を増やしたり、他にローンを組んでいたらそちらを先に返済したりすると、審査に通るようになるかもしれません。また、金融機関によってローンの条件が違うので、他の金融機関に申し込んでみるのも良いでしょう。

物件の資料を提出してから通らなかった場合

物件関連書類を提出してから通らなかった場合は、本人の年齢や収入などには問題はないが、物件に問題があると考えられます。この場合は、より条件の良い中古物件を探し直すことで審査に通る可能性があるでしょう。

中古住宅でも住宅ローンは組める！

住宅を購入する際に利用する住宅ローンは、中古住宅でも利用できます。しかし、融資額が新築住宅よりも低くなってしまったり、返済期間が短くなったりするなど、いくつかの注意点もあります。

融資額や月々の返済額、審査基準などは金融機関によっても異なるため、審査基準を満たす物件を探してみてください。

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