住宅ローン 
- 住宅ローン申し込みから確定申告までの流れがつかめる
- 必要書類は早めに準備しておくのが大切
- 事前に流れを把握しておくことでスムーズに対応できる
家を買う際に住宅ローンを利用する人は少なくありません。しかし、初めて利用する人にとって、どんな風に手続きしてどのような流れでお金を受け取れるのかは気になるところでしょう。
そこで、住宅ローンの利用の流れについて順を追って説明します。前もって手順がわかっていれば実際の手続きの際にも安心できるので、ぜひチェックしてください。
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住宅ローン申し込みから確定申告までの大まかな流れとは？
はじめに、住宅ローンの申し込みから確定申告までの大まかな流れをご覧ください。
- 相談
- 申し込み
- 事前審査
- 本審査
- 契約
- 融資が下りる
- 確定申告
次章から順番に詳細を解説していきます。
STEP1. 相談｜銀行・不動産業者
まずは住宅ローンを提供している金融機関や、住宅ローンに詳しい不動産業者に相談します。住宅ローンを利用するのは多くの人が初めてのはずなので、疑問点や不安なことは事前にしっかり確認し、解消しておくことが大切です。
銀行には、住宅ローン専用の窓口が設けられていることもあります。多数いる銀行職員のなかでも特に住宅ローンに詳しい担当者が対応してくれるので、安心して相談できるでしょう。
銀行ではどんなことを相談できるの？
銀行で相談できる内容には下記のようなものがあります。
- 現在の収入で住宅ローンを利用できるか
- どの程度まで借りられるか
- 金利はどのくらいなのか
- 固定金利か変動金利か
- 月々の返済額はいくらで完済まで何年かかるか
- 申し込みから実際の融資までどれくらいの期間がかかるか など
また、相談時には、年収がわかる証明書や健康保険証、他の借入の残高（借入がある場合）などを持って行くと、具体的なアドバイスを受けやすくなるため良いでしょう。
STEP2. 申し込み｜事前審査
住宅ローンを提供している金融機関はたくさんあります。金利・種類・手数料などがそれぞれ異なるため、各社に相談や問い合わせをしながら複数社を比較して、自分に合ったものを選びましょう。
住宅ローンでは事前審査が必要なので、利用先が決まったらその金融機関に事前審査のための申し込み手続きをします。なお、申請のタイミングは、物件の購入契約を行う前～同時期くらいが適切です。
事前審査申し込みにはどんな書類が必要なの？
申し込みに必要な書類は以下のようなものです。
- 専用申し込み書
- 身分証明書（本人確認書類）
- 源泉徴収票や確定申告書
- 課税証明書や納税証明書
- 勤務先の住所・電話番号
- 購入予定の物件の詳細情報（所在地・間取り・面積など）がわかるもの
- 他のローンがある場合は関連書類 など
ただし、金融機関によって違うので、事前にきちんと確認してください。
書類を揃える時のポイント
すんなり事前審査を通過できるように、ぬかりなく書類を準備することが大切です。土日休みの人は平日のうちに必要書類を取得する・身分証明書は運転免許証やパスポートのような本人写真が載っているものにするなどを意識しましょう。
STEP3. 事前審査
STEP2で提出した書類をもとに、金融機関で事前審査が実施されます。事前審査は、本人情報や現在の収入などから、融資を行った場合にきちんと返済できる能力があるのかをチェックするものです。本審査に比べてゆるい傾向があります。
なお、事前審査の結果が出るまでの期間は、おおむね数日～1週間程度です。
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住宅ローン審査とは？ 審査の流れと通過のポイントを紹介
事前審査でチェックされるポイントは？
事前審査でチェックされるのはどんな点なのかというと、返済比率・申し込み者の属性・現在の借入状況などです。
返済比率とは、年間所得に対するローン返済額の割合のこと。25％までとされていることが多く、ボーダーラインを超える場合は融資が見送られてしまいます。
申し込み者の属性とは、勤務先や年齢、家族構成などです。大手企業に勤めている場合や医者・公務員などは有利ですし、年齢が若い・扶養家族が少ないほうが優遇されやすい傾向があります。
また、現在キャッシングがある場合は、希望額や滞納状況などにより、審査に落ちてしまう可能性も。完済できるものはして、なるべく身軽な状態で審査を受けたほうが良いでしょう。
STEP4. 本審査
事前審査をクリアしたら、引き続き本審査に移ります。タイミングとしては、ちょうど物件の売買契約が終了した頃です。
おおむね1～2週間程度で結果がわかることが多いですが、審査内容が複雑なため、場合によっては1カ月以上かかることもあります。
本審査でチェックされるポイントは？
本審査でチェックされるのは、主に物件の資産価値（担保評価）です。担保評価が希望借入額より極端に低い場合、審査を通過できない可能性があります。また、事前審査で申し込んだ内容との相違がないかも確認されるので、審査期間中の転職などは控えましょう。
なお、物件の売買契約では、万が一本審査を通過できなかった場合に契約を白紙に戻せる「ローン特約」が付けられることも多いです。
本審査で必要な書類とは？
本審査では下記のような書類が必要です。
- 身分証明書（本人確認書類）
- 家族全員の情報が載っている住民票
- 印鑑証明書
- 源泉徴収票や確定申告書
- 課税証明書や納税証明書
- 不動産売買契約書
- 重要事項説明書
- 建物図面
- 不動産登記簿謄本
- 団体信用生命保険関連書類 など
事前審査と同じく金融機関によって異なるので、確認してみてください。
STEP5. 本契約｜金銭消費貸借契約
本審査を通過したら、ようやく住宅ローンの本契約です。金融機関と「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」を締結します。融資金額・金利・手数料・返済期間などのローン内容について、金融機関から改めて説明が行われ、同意すれば契約成立です。
住宅ローンをキャンセルできるのはいつまで？
複数の金融機関に同時に住宅ローンの申し込みをしていることもあるでしょう。どの審査にも通過した場合、一つに絞らなければなりません。では、契約しない住宅ローンはいつまでキャンセルが可能なのでしょうか。
まず、金銭消費貸借契約を行う前のキャンセルは全く問題ありません。また、契約の場面でも融資の辞退は可能です。
問題は金銭消費貸借契約締結後。すでに契約が成立していると、解約手数料がかかるなど、キャンセルが難しくなってしまいます。そのため、融資を断る場合は契約前までに意思を伝えることがおすすめです。
また、せっかく審査に通過したのに契約するのが遅すぎる場合、金融機関から融資をキャンセルされてしまうことがあります。契約期限もきちんと確認し、期限内に契約を済ませましょう。
STEP6. 融資実行
契約の締結が無事に完了したら、ついに「融資実行」です。実際の融資額が金融機関から入金されます。物件の残金決済のタイミングで行われることが多く、金融機関によっては直接不動産会社に振り込んでくれる場合もあります。
なお、住宅ローンの金利は契約時のものではなく、この決済時のものが適用されることが一般的です。
融資実行日の流れとは？
融資実行日は金融機関によって一方的に指定され、平日の朝というケースが多いです。指定日時に金融機関に売主さま・買主さま・不動産会社・司法書士が集まり、振り込み前の最終手続きを行います。
手続きとして本人確認や必要書類の確認が行われた後、司法書士がGOサインを出し、いよいよ金融機関によって入金処理が実行されます。完了までに1～2時間ほどかかりますが、現場で待機するのが一般的です。
振り込みが完了したら、その場で本当に入金されているかどうか口座を確認します。確かに入っていたら、続けて売主さま側に送金を実施。30分前後で完了し、確認が済めば終わりです。
次に、司法書士が法務局へ赴き、抵当権設定登記の申請を行います。戻ってきたら金融機関と確認事項をやりとりし、終わり次第、融資実行日にやることは全て終了です。
STEP7. 確定申告｜住宅ローン控除
無事に融資が下りて家の引き渡しが終わり、入居したら、もうすっかり肩の荷が下りた気になってしまいそうなもの。
しかし、住宅購入の翌年には確定申告をしなければなりません。確定申告は、所得税の控除を受けられる「住宅ローン控除」の条件になっているため、きちんと手続きをして節税に繋げましょう。
事前にしっかり流れを把握しておこう！
住宅ローンを受けるための流れは、申し込みから実際の融資までに6ステップ、さらに、マイホーム入居の翌年に行う確定申告というように、7つの段階があります。
それぞれのステップで、やるべきことや注意したい点などを詳しくお伝えしたので、流れに沿ってスムーズに進められるよう、事前にしっかり内容を理解しておきましょう。
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