不動産購入 
- 築30年の一戸建てを購入するメリットと注意点がわかる
- 住宅の耐用年数と寿命の違いが理解できる
- 購入前にホームインスペクションなどを利用して物件の状態を確認しておこう
昨今では、マイホームの選択肢として中古物件を検討する方も増えています。しかし、「中古物件」と一言でいっても、1～2年の築浅のものから数十年クラスのものまで、築年数はさまざまです。
そこで、今回は築30年の一戸建てを購入する場合に焦点を当て、メリットと注意点のほか、築30年でも寿命は大丈夫なのかという点や、物件選びの際のポイントを解説します。ぜひ今後の家選びの参考として役立ててください。
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築30年の一戸建てを購入するメリットとは？
はじめに、築30年の一戸建てを購入するメリットを見ていきましょう。
1. ほぼ土地価格で購入できる
まずは値段です。築年数を追うごとに建物の資産価値は下がっていき、築30年にもなると建物の価格は0に近いため、ほぼ土地代のみで購入できます。同じエリア・同じ規模の家でも、新築に比べてはるかに安く取得できるでしょう。
2. 人気エリアでも見つけやすい
家の立地を重視する方も多いはず。利便性の高い人気エリアでは、すでに建物が建ち並んでいることが多く、新築を建てたいと思っても土地が見つかりにくい傾向があります。
しかし、築30年クラスの一戸建ては、開発が完了した住宅街などに建っているケースもあり、立地の良い場所でも見つかりやすいでしょう。
3. 実物をチェックしてから購入できる
築年数を問わず中古住宅には共通していることですが、すでに現物が建っているので、実物を見られることも大きなメリットです。
間取り・内外装・日当たり・風通しなどを事前にチェックでき、自分で体感することにより、実際に住んだときの様子も具体的にイメージしやすくなります。
4. リフォームがしやすい
古い分、修繕や改築が必要になることも多い築30年物件ですが、家の状態を確認した上で、自分の好みに合うようにリフォームできる点もメリット。前述したように比較的安く購入できるので、リフォームしても新築に比べると費用が抑えられることが多いです。
築30年の一戸建てを購入する際の注意点とは？
メリットとあわせて、築30年の一戸建てを購入する際の注意点も知っておきましょう。
1. 修繕費やリフォーム代が高額になる可能性がある
家の建てられ方（工事の状態）や前の家主の住み方などにもよりますが、築30年の一戸建ては、思ったより劣化が進んでいることもあります。
そのため、リフォーム代が想像以上に高額になったり、住み始めてから見た目ではわからなかった構造部分の欠陥によって予定外の修繕費が必要になったりする可能性があることには注意しましょう。
2. 設備やデザインが古いことが多い
築30年にもなるとやむを得ませんが、風呂・トイレなどの設備や室内のデザインは、ひと昔前を感じさせるものが多いです。また、断熱性能などの仕様が十分でなく、現代の家に比べて暑さや寒さが厳しく感じられることもあるでしょう。
そのため、現代の生活に合わせて住むには、リフォームを前提とする必要があります。
3. 住宅ローンの審査が厳しくなることも
築30年ものの中古一戸建ては、現在の建築基準法に準じていないことも多いです。そのため、住宅ローン審査が厳しくなる可能性が高いでしょう。
また、住宅ローン減税を受けるためには耐震基準や省エネなどの面での要件をクリアする必要がありますが、築30年物件では基準に満たず、減税を受けられない可能性もあります。
4. 契約不適合責任が免責になっている可能性がある
住宅の売買においては、売却する住宅が契約の内容に適合しない場合に、売主さまが買主さまに対して責任を負う「契約不適合責任」というものが設定されます。
しかし、築30年クラスの住宅の売買では、契約不適合責任が免責になっているケースも。購入の前には、契約不適合責任の有無や期間を確認しておくと安心です。
家の耐用年数は何年？ 築30年は寿命なの？
つづいて、住宅の耐用年数や寿命について解説します。
家の耐用年数とは？
「耐用年数」とは、対象の資産がどれくらい利用できるかという年数で、そのうち「法定耐用年数」とは、物件の減価償却費を算出するために、建物の構造や用途ごとに国が定めている年数のこと。
住宅用であれば、木造・合成樹脂造は22年、木骨モルタル造は20年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造は47年、れんが造・石造・ブロック造は38年といったように決められています。
耐用年数＝寿命なの？
家の耐用年数は、寿命とは異なります。前項の内容を考えると、築30年の一戸建ては、木造や木骨モルタル造だった場合耐用年数を超えていますが、それでも十分住める家は多いです。
実際のところ、日本の住宅利用期間は平均30年と、欧米より短い傾向があります。しかし、50年以上存在し続けている物件も多くあり、長持ちさせる方向へとシフトしてきています。
築30年の物件選びのポイントとは？
ここからは、築30年の一戸建てを選ぶ際のポイントや注意点を紹介していきます。
1. 内覧時に建物の状態を確認する
まずは内覧を念入りに行うことが大切です。購入する前に建物の状態をしっかりと確認しましょう。
具体的にチェックしたい点は、キッチンや風呂などの水回り・電気設備・ガス設備・壁やドアや窓の状態などです。
壁や床などにシミがあると水漏れの恐れがありますし、古い分電盤や給湯器などは交換したほうがよい可能性があります。また、立て付けが悪い場合は修理しなければならないかもしれません。
状態を把握した上で、リフォームにはどれくらいの費用がかかるのか、概算を見積もっておくことも重要です。
ホームインスペクションを利用する
「ホームインスペクション（住宅診断）」とは、雨漏りやシロアリ被害が起きていないか・施工不良はないか・建物の劣化状況はどうかなどについて、建物の専門家であるホームインスペクター（一級建築士など）が詳しくチェックしてくれるサービスです。
ここまで見てきたように、築30年の一戸建ては不具合や劣化が生じていることが多く、リフォームするのが前提です。
とはいえ、ホームインスペクションでは、素人の目ではわからない部分や自分の力では見逃しがちな部分までチェックしてもらえるので、家選びで失敗しないためにも、そして長く住み続けるためにも、ぜひ利用しましょう。
2. 契約不適合責任について確認する
前述したように、物件の契約不適合責任を確認することも大切です。何か問題や不具合があった場合に自分が負担しなければならないとなると、大変な場合もあります。免責されているのか、されていない場合はどれくらいの期間有効なのかをチェックしましょう。
建て替えの規制がないかもあわせてチェック
購入した一戸建てにしばらく住んだのち、同じ土地で建て替えをしようと考える方もいます。しかし、現行法を満たしていない物件の場合、建て替えをしたくてもできなかったり、家の大きさを縮小しなければならなかったりすることもあるため注意が必要です。
現在の建築基準法において、都市計画区域や準都市計画区域では、「土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」という「接道義務」があります。
これは、万が一の際に救急車や消防車といった緊急車両が入れるようにする必要があるためです。救助や消火が必要な緊急事態の際、狭くて車が入れず、スムーズに活動を行えないと困ります。
そのため、義務を果たしていない（30年前には認められていた）土地に建っている家の場合、「再建築不可物件」とみなされ、今ある家を解体しても同じ土地に新しい家は建てられません。
また、建ぺい率や容積率の問題で、今と同じサイズの家の建て替えはできないという場合もあります。そのため、建て替えに関する規制がないかどうかはしっかりとチェックしておくことが重要です。
メリットと注意点を押さえて物件を選ぼう！
築30年の一戸建てを購入するメリットは、何といっても新築や築浅物件より圧倒的に安い点や、前もって実物を見られる点、好立地の場所でも見つけやすい点などです。
リフォームは必要になることが一般的ですが、リフォームにより自分好みの家に生まれ変わらせられるのも魅力といえるでしょう。
一方で、リフォームなどにかかる費用や設備の古さなどは注意したい点。一戸建ての状態をしっかり把握するために、購入前にホームインスペクションを利用したり、契約内容をきちんと確認したりすることで、安心度が増して住みやすくなります。
中古でのマイホームの購入を検討している方は、今回の内容をもとに、築30年物件も視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。
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