不動産購入 
- 新築物件と中古物件それぞれの特徴がわかる
- 新築物件と中古物件の物件価格の傾向がわかる
- 新築と中古の物件購入時に必要な費用内訳がわかる
住宅の購入を検討する際、新築物件と中古物件のどちらにするか迷っている人もいることでしょう。
本記事では、新築物件と中古物件それぞれのメリットや購入時の注意点、そして購入の際にかかる物件取得以外の費用について解説します。また、物件購入後にかかる費用についても解説しているため、全体的な費用感をつかむ参考にしてください。
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新築物件と中古物件の違い
新築物件と中古物件の価格を比較する前に、まずはそれぞれのメリットや注意点などの特徴について紹介します。
新築物件のメリットと注意点
新築物件とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって下記のように定められています。
新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）
「建築工事の完了の日」は、工事完了後の検査が完了することで発行される検査済証に記載された日付が基準日です。
建築後1年以上が経過した物件は、一度も入居者がいない場合でも新築とは言えず「未入居物件」と表記されます。
ここでは、新築物件についての購入メリットと注意点を紹介します。
新築物件を購入するメリット
- 真新しい物件に住むことができる
- 機能的な設備が設置されていることが多い
- 最新の耐震基準が適用されている
- 住宅ローン控除など税制上の利点がある
- 分譲業者のアフターサービスに基づいた保証が受けられる
新しい物件は最新の設備や住宅構造が取り入れられているケースが多く、その分機能性も高くなっています。断熱性・気密性の高い構造は、光熱費節約にもつながるなどのメリットも。また、最新の耐震基準が適用されているため、安心して暮らせるでしょう。
コンロなどのキッチン設備や浴室など水回りの設備について、分譲業者が保証を付帯している場合、新築でその物件を購入した人のみを対象としているケースが多いです。そのため、中古で対象物件を購入しても保証が引き継がれないことが多くなっています。
新築物件を購入する際の注意点
数多くのメリットを持つ新築物件ですが、一方で下記のような注意点も存在します。
- 物件価格が高い傾向にある
- 実際に暮らさないとわからないことがある
新築の場合は実際の物件を見ることなく、設計図や間取り図を頼りに購入を判断するケースも少なくありません。そのため、住み心地や利便性、住宅の周辺環境など「実際に住んで初めてわかることもある」ことは覚えておきましょう。
中古物件のメリットと注意点
住んでいた期間の長短に関わらず、「人が住んだことがある物件」はすべて中古扱いとなります。そのため、仮に1カ月でも住居として使用されていれば、中古物件です。
ここでは中古物件のメリットと、購入する際に注意したい点を紹介します。
中古物件を購入するメリット
- 実際の物件や周辺環境を見て購入できる
- 新築に限定して探すより選択肢が広がる
- 物件価格が新築に比べ安い傾向にある
中古物件の場合は、物件を実際に見ることで住む様子を具体的にイメージしやすい点がメリットです。駅やスーパーマーケットまでの距離、騒音や人通りなどの周辺環境だけでなく、物件の内部や隣家との距離感などを知った上で購入が検討できます。
また、新築に限定して物件を探すと、住みたいエリアではなかなか見つかりづらいこともあります。そんなとき、中古物件も選択肢に加えることで、選べる物件の幅が広がるでしょう。
中古物件を購入する際の注意点
中古物件は、下記のような注意点を含む可能性があります。
- 修繕費用が高くつく
- 耐震性や断熱性、気密性が低い場合がある
- 設備が老朽化している
すべての中古物件が該当するわけではありませんが、中古物件の購入を検討する際には、そういった可能性もあることを念頭におくことをおすすめします。
中古物件の購入についてより詳しく知りたい場合は、下記の記事も参考にしてください。
新築と中古の物件価格はどっちがお得？
物件の広さや立地条件が同じ物件を比較した場合、新築物件の価格に比べ中古物件の価格の方が安い傾向にあります。
ただし、立地や物件タイプによっては新築と中古の値段があまり変わらないこともあるため、一概に「中古物件であれば新築よりも安い」と言い切ることは難しいでしょう。
また「中古住宅」には、完成してから日の浅い物件も、何十年も経つ年季の入った物件も含まれます。築年数を重ねるほど価格が安くなる傾向はあるものの、築浅物件の場合は新築との価格差はあまり大きくないケースもあります。
購入時にかかる諸費用はいくら？
住宅を購入する際には、物件の取得費用のほかにもさまざまな費用がかかります。
実際にかかる金額は物件の種類や購入価格によって異なりますが、ここではどのような費用がかかるか紹介します。
登録免許税
登録免許税は、土地や建物の購入や建築、またはそれらに関する権利変更の際に行う登記手続きにかかる税金です。具体的には、所有権保存登記や所有権移転登記などが対象となります。
引用元
e-Gov 法令検索：登録免許税法（昭和四十二年法律第三十五号）
登記には登記登録免許税が課税され、中古と新築では下記のように税率が異なります。
| 課税対象 | 物件の新古 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|---|---|
| 土地 | 新築・中古共通 | 固定資産税 評価額 | 2％ | 1.5％ |
| 建物 | 新築物件 | 法務局の認定 による価格※ | 0.4％ | マイホームの軽減特例 0.15％ 認定長期優良住宅 0.1％ 認定低炭素住宅 0.1％ |
| 中古物件 | 固定資産税 評価額 | 2％ | マイホームの軽減特例 0.3％ |
※新築物件で固定資産税評価額が決定していない場合は、法務局による課税標準価格をもとに課税されます。
土地に対する軽減税率は、令和8年3月31日までの適用です。
建物に対する軽減税率の適用は、現時点では令和9年3月31日までとなっており、適用させるためには、床面積が50㎡以上など一定の条件を満たす必要があります。
さらに、バリアフリー改修工事や耐震改修工事など特定の増改築を行った場合や、特定認定長期優良住宅としての条件を満たしている場合などは特例措置が適用され、さらに税率が軽減される可能性があります。
引用元
国税庁：No.7191 登録免許税の税額表
国税庁：登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
国税庁：特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
東京法務局：不動産登記における評価額のない建物の課税標準について
国税庁：土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る 登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
登記の際に必要な諸費用
不動産登記の際には登録免許税のほか、物件の「売買契約書」に貼る印紙代も必要です。また、登記手続きを司法書士に依頼した場合はその報酬が必要となります。
不動産取得税
不動産取得税は土地や住宅などを取得した際に課される税金です。
取得した物件の課税対象は固定資産課税台帳に登録された評価額に対して課税されます。
物件ごとの税率・控除額は下記の通りです。
| 標準税率 | 軽減税率 | 控除額 | |
|---|---|---|---|
| 新築物件 | 4％ | 3％ | 1,200万円 |
| 中古物件 | 4％ | 3％ | 住宅の新築時期による 最大1,200万円 |
令和9年3月31日までは特例として3％の税率となっています。
不動産の評価額から控除額を引き、残った額に3％乗じたものが不動産取得税として課税されます。
引用元
総務省：地方税制度｜不動産取得税
東京都主税局：不動産取得税 | 税金の種類
固定資産税清算金
土地や住宅などに対して課される固定資産税は、その年の賦課期日（課税される基準日）である1月1日時点で家屋補充課税台帳に所有者として登録されている者に課されます。
そのため、年度途中で土地や住宅を売却した場合でも、納税義務は売主さま側にあります。
しかし実際は、物件の引き渡し日以降の納税については、固定資産税額を日割り計算し買主さまが負担するケースが多いです。
ただし、この清算方法は清算は法律で決められている訳ではなく、あくまで売主さま・買主さま間での契約となります。
「いつからの固定資産税を対象とするか」という起算日の設定によって双方の負担額が異なるため、トラブルを防止するためにも起算日を売買契約書へ明記することが重要です。
仲介手数料
物件を購入する際に不動産会社などを介して購入する場合には、一般的に仲介手数料が発生します。
仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって上限が下記のように決められています。
| 200万円以下 | 5.5％ |
|---|---|
| 200万円超～400万円以下 | 4.4％ |
| 400万円超 | 3.3％ |
たとえば1,000万円（税別）の物件を購入する場合、1,000万円に3.3％を乗じた金額が上限ではありません。
200万円に対して5.5％、「200万円超〜400万円以下」に該当する200万円に対して4.4％、そして残りの600万円に対して3.3％を乗じた金額の合計の39.6万円が仲介手数料の上限となります。
引用元
水道負担金
一戸建ての住宅を新築する場合には、新たに水道を利用するための給水装置工事が必要となり、そのために納める費用です。
「水道加入金」や「給水負担金」など、自治体によって名称が異なります。
自治体によっては水道負担金がかからないケースもあるため、一戸建てを新築する場合には、その地域の自治体が水道負担金を設定しているか確認しましょう。
また、物件によっては水道負担金が物件価格に含まれているケースもあります。
修繕積立基金
新築マンションの購入時に必要となる費用で、中古マンションを購入する場合には基本的に徴収されません。
マンションの大規模改修に備えるための費用として徴収され、「修繕積立一時金」や「修繕積立準備金」と言われることもあります。
購入時の支払い項目は「諸経費」などに含まれている場合もあります。
住宅ローンの手数料・諸費用
住宅ローンにかかる費用は、借り入れる金融機関やプランによっても初期費用が異なります。
住宅ローンのプランを大きく分けると、金融機関に対して定額または定率の事務手数料を支払うものと、保証会社への保証料を一括または金利に上乗せして支払うものに分けられます。
いずれの場合も手数料または保証料のほか、抵当権設定の登記手続きにかかる登録免許税や「金銭消費貸借契約書」に貼るための印紙代、手続きを行う行政書士への報酬なども必要となります。
リフォーム費用
中古物件の場合は、その劣化度合によってリフォームが必要となる場合もあります。リフォームの種類や範囲によって費用はさまざまですが、リフォーム費用と物件の取得費用の合算が新築物件の購入費用を上回る可能性もあります。
リフォームすることを前提に中古物件を購入する場合には、物件価格だけではなくリフォーム費用も含め検討しましょう。
購入後に必要な費用もある？
物件購入後も、継続してかかる費用もあります。そのため、住宅ローンを借り入れる場合には、ぎりぎり返済できる金額での設定ではなく、継続して発生する費用も念頭において返済額をシミュレーションすることをおすすめします。
ここでは物件購入後に継続してかかる費用を紹介します。
固定資産税・都市計画税
所有した土地や物件に対する固定資産税は毎年発生します。
固定資産の課税標準額に対して1.4％が標準税率です。
しかし新築物件の場合は、令和8年3月31日までに新築される住宅は特例の適用対象。一戸建ての場合は3年間、マンションの場合は5年間、税額の50％が減額されます。
都市計画税の課税の有無は市町村によって異なるため、地域によっては徴収されない場合もあります。
引用元
総務省：地方税制度｜固定資産税
総務省：地方税制度｜都市計画税
国土交通省：新築住宅に係る税額の減額措置
管理費・修繕積立金
マンションの場合、共有部分の管理や修繕のために、管理費や修繕積立金が徴収されるケースが一般的です。
一戸建ての場合はマンションのように徴収はされませんが、いずれメンテナンスは必要となります。将来的な修理やメンテナンスのために、少しずつ費用を準備しておいたほうが安心でしょう。
新築と中古の最終的な値段は物件価格だけで決まらない
物件の価格だけであれば、一般的に中古物件が新築物件に比べ安い傾向にあります。しかし立地や築年数によっては異なるケースもあります。
また、住宅を購入する際に必要な費用は物件の購入費用だけではありません。購入時にかかる税金や仲介手数料などの一時的な費用だけではなく、固定資産税のように購入後に継続的にかかる費用もあります。
それぞれのメリットや注意点を把握した上で、中古・新築に限定せず選択肢の幅を広げてさまざまな物件をチェックしてみましょう。
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