中古マンション購入に必要な初期費用とは？内訳や金額の目安、諸費用を抑えるコツも解説

中古マンションの購入時、すべての費用を一括で賄う必要はありませんが、いくらかの初期費用を支払わなければいけません。しかし、初期費用と一言で言っても、どんな費用がかかるのか、何にどれくらいの予算が必要なのかわからず、中古マンションの購入をためらっている、という方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、中古マンション購入時に必要な初期費用の内訳や金額の目安、諸費用をできるだけ抑えるコツについて解説します。

中古マンション購入の初期費用とは？

初期費用の内訳や予算の目安を知る前に、まずは中古マンションを購入する際に「初期費用」として用意しなければならない費用について、どういうものなのかを見ていきましょう。

初期費用とは、中古マンションを購入するための売買契約を締結してから、物件引き渡し完了時までに支払う費用のことです。

中古マンションの購入に必要な資金には、物件価格以外にも、各種手続きの手数料や税金など、さまざまな費用がかかります。物件価格以外に必要な費用は物件を引き渡す時までにその都度支払いが発生し、それらの費用をまとめて「初期費用」と呼ばれています。

初期費用として必要なものは、原則として現金払いのものがほとんどのため、事前にまとまった予算を用意しておきましょう。

初期費用の内訳

初期費用についておわかりいただけたところで、次は初期費用にはどんな費用があるのか、内訳を見ていきましょう。

1.手付金

初期費用の内訳の一つ目は、手付金です。手付金は、不動産契約を締結する際、購入の意志を示すために買主さまから売主さまへ支払われる費用のことです。

物件を引き渡すまでに、売主さまと買主さまの双方が気軽にキャンセルできないよう、購入の意志を明確に表すために支払います。なお、支払った手付金は、残金支払時に売買代金の一部に充当することが一般的です。

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2.頭金

二つ目の内訳は、頭金です。頭金という言葉を聞いたことがある人は多いかもしれませんが、どういうものなのかを詳しく見ていきましょう。

頭金は、物件の購入価格から住宅ローンで借り入れる金額を引いた差額を、自己資金で用意する費用のことです。この費用は必ずしも支払わなければならないわけではなく、頭金なしで住宅ローンを利用して中古マンションを購入することもできます。

用意する頭金の金額が大きければ大きいほど、住宅ローンの借入金が少なくなるため、返済計画に余裕を持たせることができます。一方で、多額の頭金を用意するには貯める時間が必要だったり、用意できるまでの住居にも家賃を支払わなければいけなかったりすることもあるため、どれくらいの金額を用意するかは慎重に考えましょう。

3.諸費用

初期費用に含まれる費用の内訳の三つ目は、諸費用です。諸費用、と一言で言ってもさまざまな費用がありますが、簡単に説明すると、物件の購入価格以外に、手続きや税金などで支払う必要がある費用のことです。

諸費用にはどんなものが含まれるのか、代表的なものをいくつか見ていきましょう。

印紙税

印紙税は、中古マンションに限らず、不動産の取引をはじめさまざまな経済取引の契約に課される税金です。印紙税法にもとづき、取引金額に応じた額の税金が課税されます。

経済取引に伴って作成する契約書や金銭の受取書（領収書）などの書類に、定められた金額の印紙を貼り付けることで納付した証明になります。

引用元
国税庁｜印紙税の手引

不動産取得税

不動産を購入する際には、不動産取得税が課税されます。不動産取得税は、土地や家屋の購入・贈与・家屋の建築など、なんらかの形で不動産を取得した際に課される税金です。

この費用は家賃のように継続して支払うものではなく、不動産の取得時にのみ課税されるため、一度納付すれば今後、新たに不動産を取得しなければ課税されることはありません。

引用元
総務省｜地方税制度｜不動産取得税
東京都主税局｜不動産取得税 | 税金の種類

登録免許税

土地・建物などの不動産を購入する際には、法務局に所有権を登記しなければなりません。登記簿に証券を記録することによって、法律的に所有権が認められ、取得した不動産が自分のものであると対外的に示すことができます。

所有権を登記する際に国に納める税金が、登録免許税です。一般的には不動産を取得して所有権を登記する際に支払えば、以後継続して支払うことはありません。ただし、所有者の死亡により相続が発生した場合や住宅ローンの完済時など、登記の内容に変更が生じ手続きが必要な際に再度課税されることがあります。

引用元
国税庁｜No.7190 登録免許税のあらまし
国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

固定資産税・都市計画税

土地・建物の所有者には、固定資産税と都市計画税が課税されます。なお、固定資産税は不動産の所有者すべてに課される税金ですが、都市計画税は「都市計画事業や土地区画整理事業を行う市町村が、都市計画区域内にある土地や家屋に対して、その事業に必要となる費用に充てるために課する税金です。」とあるため、市町村によっては課税されない点に注意しましょう。

この税金は毎年1月1日の時点で所有している人に課されるため、購入した時期に応じて、売主さまと買主さまが分割した割合の金額を納めます。

引用元
総務省｜地方税制度｜固定資産税
総務省｜地方税制度｜都市計画税

仲介手数料

ここからは、税金ではなく各種手数料などを紹介します。

初期費用に含まれる手数料の一つ目は、仲介手数料です。これは、物件の売買を仲介する不動産会社に支払う手数料で、契約条件の調整や契約書類作成、各種事務手続きといった代行費用も含まれます。

そのため、不動産会社を仲介せずに物件の売買を行えば発生しません。しかし、売主さまと買主さまで直接契約をするとさまざまなトラブルが発生してしまうリスクがあるため、なるべく不動産会社を利用するようにしてください。

なお、不動産会社が直接所有する物件を売買する際には、物件の持ち主の立場となるため仲介にはあたらず、仲介手数料は発生しません。

融資手数料

住宅ローンを利用する際には、融資手数料という費用を支払います。融資手数料とは、住宅ローンの契約をする際に金融機関へ支払う手数料のことです。金融機関によっては、融資事務手数料、事務取扱手数料など名称が異なることもありますが、融資に関する手続きに対する手数料という目的は同じです。

住宅ローン保証料

住宅ローンを利用する際には、住宅ローン保証料というものが必要になることもあります。これは、万が一住宅ローンを返済できなくなった場合に、金融機関に代位弁済をしてくれる保証会社を利用するための費用です。

ただし、住宅ローン保証料を必要とする住宅ローンはあまりなく、融資手数料型の住宅のローンの方が多いです。

火災・地震保険料

火災・地震保険料も、諸費用に含まれます。これは万が一の火災や地震で土地・建物に損害を被った場合、補償が支払われる保険を利用するための料金です。住宅ローンを利用する場合は火災保険、または火災と地震保険への加入が必要なことが多いです。

司法書士報酬

登記などの手続きには、専門知識が必要で、さらにさまざまな書類を作成する手間がかかります。こういった法律に関わる手続きは、司法書士に代行してもらうのが一般的です。

司法書士への相談・さまざまな手続きの代行には、司法書士報酬の費用がかかります。

管理費・積立修繕費など

中古マンションならではの必要な費用に、管理費・積立修繕費があります。管理費（共益費）・積立修繕費・駐車場代などは、中古マンションを所有するにあたって、月々発生する費用です。ほとんどの場合は、所有者は利用月以前に先払いをしているため、固定資産税などと同じように、取得した時期に応じた割合で売主さまと買主さまで分担して精算します。

中古マンション購入の初期費用の目安はどれくらい？

中古マンション購入にかかる各費用は、物件価格によって異なるため、一概に○万円が目安、と言うことはできません。特に税金は、物件評価額×税率で金額が決まるため、購入する物件によって大きく金額が異なるのが特徴です。

割合の目安として、手付金は物件価格の5%前後、諸費用は7～8％が一般的とされているため、参考にしてください。なお、頭金はどれくらい自己資金を用意できるのかや、ローン限度額によっても異なるため、限度はありません。

この割合でいくと、例えば2,000万円の中古マンションを購入するなら手付金で100万円程度、諸費用で140～160万円ほどが目安になります。1,500万円の住宅ローンを利用するなら、頭金は500万円です。

初期費用をできるだけ安く抑えるには？

ここまで解説したように、初期費用の目安は金額では言えず、取得する物件価格によって異なります。中古マンションは取引金額が高額なため、それにともなって初期費用の金額も大きくなりがち。

ここからは、そんな初期費用を、できるだけ安く抑えるコツ・ポイントについてお伝えします。

頭金を減らす

初期費用のなかで、もっとも大きな金額になる傾向があるのが頭金。頭金を減らすか、ゼロにすることで、初期費用は大幅に抑えられるでしょう。ただし、その分ローンの返済額が増えるため、資金計画には注意してください。

火災保険や地震保険を検討する

火災保険や地震保険は、保険会社やプランによって保険料が異なります。しかし、手厚い補償になればなるほど、保険料が高額になる点は共通していると言えるでしょう。

そのため、保険会社ごとの比較や補償の内容などを見直して、どの保険を利用するかを検討してみてください。

住宅ローンの手数料や保証料を比較する

手数料や保証料は金融機関によって異なるため、手数料や保証料の安い住宅ローンを探すのも、初期費用を抑えるポイントです。

ただし、手数料や保証料が安い分、金利が高くなったり審査が厳しくなったりすることがあるため、資金計画とあわせてよく検討してください。

補助金制度や税金の軽減措置を利用する

中古マンションの購入にあたって住宅ローン控除などの減税を受けられたり、補助金を利用できたりすることがあります。各制度によって条件が異なり、マンションの状態でも利用の可否が異なるため、どの制度に適合しているのかを確認してみてください。

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中古マンション購入時には初期費用も考慮して資金計画を立てよう

今回は、中古マンションの購入の際に必要になる初期費用について解説しました。中古マンションの購入には、物件価格以外に、さまざまな税金や手続き費用を支払う必要があります。

必要な金額は物件価格によって異なりますが、まとまった現金を用意しなければならないため、あらかじめ資金計画を立てておきましょう。

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