マンション購入前に押さえておきたい流れと4つの注意点を紹介

マンションを購入すると決めたものの、適正価格や物件の選び方がわからない、と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。マンションの購入で失敗しないようにするには、大まかな流れをつかんでおくことが大切です。

そこで今回は、マンション購入前に押さえておきたい購入までの流れと、注意点を解説します。マンションという大きな買い物で後悔しないよう、ぜひ参考にしてみてください。

マンション購入の流れとは？ 新築マンション購入の場合

マンションを購入する際の流れは、新築マンションと中古マンションで詳細が異なりますが、大まかな流れは同じです。ここでは新築マンションと中古マンションの共通事項として、購入までの流れと注意点を解説します。

新築マンションを購入する場合、注意したいポイントは以下の4つがあります。

• 購入するマンションの価格と、資金計画
• 物件選びで確認しておくべき点
• 内見する時のチェックポイント
• 契約時の注意点

マンションは決して安い物ではないので、資金に関わる点で大きく悩んでいる方も多いでしょう。後から「失敗してしまった」と後悔しないよう、資金計画はしっかりと立てておくことが重要です。

また、物件を選ぶ際にも、さまざまな点に注目しなければなりません。いくつかあるポイントの中から、最低限押さえておきたい点を紹介します。内見は、物件選びで着目したポイントを実際に確認できるチャンスです。

ここからは、4つのポイントについて、それぞれ詳しく解説していきます。

マンション購入前に押さえておきたい注意点1｜資金計画

マンションを購入する際にはさまざまな注意点がありますが、一番大きな悩みとして挙げられるのは資金面ではないでしょうか。マンションの購入には購入代だけではなく、さまざまな諸費用が必要になります。

そのため、マンションを購入する資金計画は、購入を決める前にしっかりと計画しておかなければなりません。

マンションの資金計画について、どのように考えていけば良いのか見ていきましょう。

1. 無理のない価格の物件を購入しよう

まずは、購入価格帯を決める必要があります。購入したいマンションの立地や設備などから決めるのではなく、支払いに無理がない価格であるかどうか、予算を立ててから決めると良いでしょう。

マンションの購入価格を決める際に目安となる数字に、「年収倍率」というものがあります。年収倍率とは、購入する物件の価格が購入者の年収の何倍であるかを数値で表したもの。たとえば、年収800万円の人が4,000万円のマンションを購入するとなると、年収倍率は5倍となります。

住宅金融支援機構が発表する「2022年度フラット35利用者調査」によると、長期固定金利住宅ローン である「フラット35」の利用者の、マンションの年収倍率は7.2倍となっています。

年収倍率を目安に、無理のない価格のマンションの購入をおすすめします。

引用元
住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査
住宅金融支援機構｜2022年度フラット３５利用者調査

2. 余裕を持った資金計画を立てよう

マンションの購入には物件の購入価格だけでなく、税金や各手続きの手数料など、さまざまな諸費用が掛かります。また、購入して終わりではなく、購入した後もローンの返済や修繕積立費、管理費などの維持費、固定資産税などが必要です。

さらに、結婚や出産・子育てなどのライフスタイルの変化や、万が一大きな怪我や病気をしてしまった際の治療費、将来のライフイベントなども考慮しなければならないため、将来的に支払いに困ることのならないよう、余裕を持った資金計画を立てましょう。

3. 必要なのは物件代だけではない｜諸費用・維持費

前述したように、マンションの物件購入には、物件の代金以外にもさまざまな諸費用や維持費が必要です。諸費用とは、マンションの購入時にかかる税金や手数料のことを指し、一般的には物件価格の3～5％が目安とされています。

一方で、管理費や修繕積立費といった維持費は、マンションによって変わります。特に修繕積立費は、マンションの総専有面積や1戸あたりの専有面積によって違うため、一概に目安となる数字を出すことはできません。

ただし、国土交通省では「平成30年度マンション総合調査結果」として、「平成30年度の月／戸当たりの修繕積立金の額の平均は11,243円」というデータが公表されているので、平均額として留意しておくと良いでしょう。

引用元
国土交通省｜住宅：マンションに関する統計・データ等
国土交通省｜平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

マンション購入前に押さえておきたい注意点2｜物件選び

資金計画を立て予算が決まったら、いよいよ物件選びです。物件を選ぶ際には、どのようなポイントに着目すれば良いのでしょうか？ここでは、物件選びでチェックしたいポイントについて見ていきましょう。

1. 周辺環境をチェックしよう

購入したマンションには長く住み続けることになるので、周辺の環境がどのようなものかは、重要なポイントです。例えば、駅までどれくらい時間がかかるのか、スーパーなど日常の買い物ができる店舗があるかといった利便性は非常に大切と言えるでしょう。

また、お子様がいるご家庭であれば、学校の位置や学校までの通学路といったものも確認しておかなければいけません。他にも周辺地域の治安や騒音、日当たりといった暮らしやすさも重要です。

何を重視しどこに利便性を求めるかは、ご家庭によってさまざま。自分の状況に合わせたポイントを絞り、重点的に確認しておきましょう。

2. 災害リスクと対策チェックも忘れずに

マンションに関わらず、住宅の購入で確認しておきたいのは災害リスク。水害や土砂災害などは頻度が高いため、立地の災害リスクが高いかどうか、必ず確認しておきましょう。

こういった自然災害のリスクは、国土交通省・国土地理院や、自治体がハザードマップとして公開しています。「ハザードマップポータルサイト」として公開されているためインターネットで確認できますし、市町村で作成したものは市町村窓口で配布されていることもあります。

また、購入したい物件に、災害に対する対策があるかも確認しておきましょう。

引用元
国土交通省｜ハザードマップポータルサイト
長野県｜ハザードマップは、どこで手に入れられるのか？

3. 共用部分の設備もチェックしよう

共用部分の設備も、大切なポイントです。エントランスやエレベーターホールがきれいに保たれているかの他、駐車場や駐輪場、ゴミ捨て場といった生活に関わる場が整理されていると、しっかりした管理体制が取られていると言えるでしょう。

また、プライバシーの観点から、宅配ボックスの有無やポストの仕様も大切です。さらに、マンションによってはゲストルームやトレーニングジム、ラウンジなどがあることもあります。共用部分にどんな設備があるのか、どういった管理がされているのか、共用ルールはあるのかなど、さまざまな点をチェックしましょう。

ただし、こういった共用部分が多ければ多いほど管理費が高くなってしまったり、別途使用料金が必要なこともあります。維持費用の負担が可能であるかどうかも、あわせて検討しましょう。

4. 資産価値も考慮しよう

転勤などで万が一マンションを手放すことになる場合も視野に入れ、資産価値も考慮にいれましょう。

資産価値はさまざまな要素で決まりますが、最も重要と言えるのは立地です。駅が近い、周辺に商業施設が多いなど、住宅地として利便性が高い地域は需要も高く、資産価値が落ちにくいでしょう。中古マンションの場合は、築年数もポイントです。

5. 中古の場合｜不動産業者選びも重要

中古マンションを購入する場合は、不動産業者選びもポイントです。新築の場合は自身で選べないことも多いですが、中古は不動産業者によって、得られる情報や提供サービスが大きく異なります。

不動産業者を選ぶ際は、取扱物件数や契約実績といった数字に加え、こちらの要望や悩みの相談に丁寧にのってくれるか、判断を急かしてこないか、マイナスポイントも伝えてくれるかなどといったことに注目しましょう。

マンション購入前に押さえておきたい注意点3｜内見

希望する物件を絞ったら、実際にマンションを見学する内見に行きます。ここからは、内見ではどんな点に着目するべきか、新築マンションと中古マンションそれぞれのポイントについて見ていきましょう。

1. 新築マンションのチェックポイント

新築マンションでは、実際のマンションの部屋ではなく、モデルルームの内見が基本です。モデルルームでは、床や壁、天井などの建材、ドアの大きさや質感や色、収納スペースの広さや、必要な設備が揃っているかと動線、家族構成に適した間取りになっているかなどを確認することができます。

ただし、モデルルームではオプション仕様になっていることもあります。設備が揃っていて便利そうだと思い契約しても、契約後に行う実際のマンションの内覧会ではいくつかの設備が有料オプションだった、ということも考えられます。

間取りや広さ、設備などから管理費や維持費が適切な金額であるかと併せて、しっかりと確認しましょう。

2. 中古マンションのチェックポイント

中古マンションでは、新築マンション以上にチェックするポイントがたくさんあります。新築マンションのチェックポイントに加えて、以下のような点も確認しましょう。

• 外装のひび割れや塗装
• 日当たり
• ドアの開閉や施錠がスムーズに行えるか
• 壁や床の傷付き
• 室内が掃除されているかどうか
• カーテンレールの有無
• 水道や換気扇などの動作
• エアコンの室外機の位置

この他にも、騒音問題やペット禁止なのに飼育していたなど入居者のトラブルが起きたことがないか、近々建て替えが検討されていないか、空き家率などもチェックしておきたいポイントです。

マンション購入前に押さえておきたい注意点4｜契約

最後に、契約時の注意点についても見ていきましょう。

1. 重要事項説明書にはしっかりと目を通そう

購入の契約をする際、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。物件の状態や取引の条件、マンションで生活する際のルールなどが説明され、これらを記載した重要事項説明書も渡されます。

契約が締結すると、この重要事項説明書に記載されていることもすべて了承した、とみなされるため、署名・契約を終える前に必ずしっかりと隅々まで目を通し、不明点や疑問点などがあれば質問しておきましょう。

なお、重要事項説明書は、この説明を受ける前にもらうことも可能です。その場で全て目を通して把握することは難しいと考えるなら、事前に受け取って内容を精査しておきましょう。

2. 契約の締結時には手付金が必要になる

売買契約を締結する時には、「手付金」を支払わなければなりません。手付金は購入者が売却者に対して支払う費用で、信頼の置ける契約であることを証明する役割があります。

一般的には物件価格の5～10％ほどの金額で、現金で支払わなければならないため、契約を締結する際にはある程度の現金を用意しておきましょう。

注意点をしっかり押さえて希望を叶えるマンションを選ぼう！

今回は、マンションの購入前の流れと注意点について紹介しました。マンションを購入する際には、マンションの購入価格と費用計画が大切です。立地や構造などで決めるのではなく、まず予算を決めて費用計画を立ててから物件を決めることをおすすめします。

物件を決める際には立地や周辺環境、資産価値などを考慮していくつか候補を絞り、内見をします。内見では部屋の広さや壁、床などの様子、設備や家事動線などさまざまな点を確認できるため、どんな点を重要視しているのか優先順位を決めておきましょう。

今回紹介した内容を参考に、注意点をしっかり押さえ、自分の希望を叶えるマンションを購入してみてください。

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