不動産購入 
- 築年数ごとに適用されている耐震基準がわかる
- 適用されている耐震基準によって住宅ローンや税金などに及ぼす影響がわかる
- 中古住宅の耐震性を確認する方法を紹介
中古住宅の購入を検討している人のなかには、耐震性が気になって購入に踏み切れていない人もいることでしょう。購入後、なるべく長く住みたいと考えているならなおさら、建物の安全性は気になるところです。
本記事では中古住宅の耐震性について、適用されている耐震基準による違いや住宅ローン・税金への影響、そして耐震性を調べる方法について紹介します。
お得なメリットがいっぱい！
- 会員限定の未公開物件情報が見られる！
- 物件のお気に入り登録や、希望条件のマッチング機能も！
- 会員限定のお役立ち動画やニュースレターを配信！
中古住宅の耐震性｜適用されている耐震基準による違い
耐震基準は建築基準法・建築基準法施行令によって定められた、建物の地震に対する安全性を確保するための最低限の基準です。
新たに建築物を建てる際には、そのときの最新の耐震基準を満たさなければ、建築の許可がおりません。
耐震基準は大きな地震をきっかけに改正されることが多く、その適用時期によって「旧耐震基準」「新耐震基準」「2000年基準」と呼ばれる基準が適用されています。それぞれの基準の適用時期と内容を紹介します。
旧耐震基準
旧耐震基準は1981年5月31日までに建築確認をした建物に適用されている基準です。「震度5程度の地震が発生した場合でも家屋が倒壊せず、破損しても補修して住むことが可能な構造」を基準としています。
新耐震基準
現行の耐震基準は1981年6月1日から施行されており、「新耐震基準」と呼ばれ、その内容は下記のように示されています。
中規模の地震（震度５強程度）に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震（震度６強から震度７程度）に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としたものである。
引用元
国土交通省：Ⅰ 住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題
2000年基準
1995年の阪神淡路大震災をきっかけに、木造住宅の耐震性強化のために追加された内容が「2000年基準」と呼ばれています。
地盤に応じた基礎の設計・基礎と柱の接合部への金具取り付け・偏りのない耐力壁の配置の3点が主な変更点となっています。
引用元
国土交通省：木材の基準強度Fc、Ft、Fb及びFsを定める件
国土交通省：木造の継手及び仕口の構造方法を定める件
e-Gov 法令検索：建築基準法施行令
適用されている耐震基準の確認方法
中古住宅の購入を検討する際に、その住宅を建てる際に適用された耐震基準を確認する方法を紹介します。
確認済証
確認済証は建物を新築する際、着工前にその計画が建築基準法に基づいた内容になっているかを確認し、条件を満たしていた場合に発行される書面です。「建築確認済証」や「建築確認通知書」と呼ばれることもあります。
これらの書面に記載されている「建築確認日」が、新耐震基準が施行された1981年6月1日より前か後かを確認することで、適用された基準が新旧どちらの基準かを知ることができます。
確認済証がない場合は、「建築計画概要書」や自治体によって発行可能な「台帳記載事項証明書」でも確認が可能です。
耐震基準適合証明書
「耐震基準適合証明書」があれば、新耐震基準であると判断できます。
新旧どちらの耐震性が適用されているかを判断する基本的な基準は、「建築確認日」です。
しかし、旧耐震基準の適用期間に該当する1981年5月31日以前に建築確認済みとなっている建物でも、新耐震基準を満たす可能性が無いわけではありません。発注者や設計者の意向で耐震性が高いケースもあるためです。
その場合は専門家による調査を経て「耐震基準適合証明書」を取得することで、旧耐震基準の適用時期の建物でも、新耐震基準の条件を満たしていることを証明できます。
また、中古住宅を取得した後に耐震改修工事を行うことで現行の耐震基準を満たし、「耐震基準適合証明書」を取得することも可能です。
引用元
国土交通省：中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について
耐震基準が住宅ローンや地震保険に与える影響
旧耐震基準の場合の不都合や新耐震基準に適用していることで得られるメリットなど、耐震基準による違いを紹介します。
住宅ローン
一般的に、旧耐震基準の物件は住宅ローン審査の通過が難しいとされています。
しかし、旧耐震基準で建てられた物件を購入する際に、耐震基準適合証明書を取得することで、住宅ローンが借りやすくなる可能性があります。
旧耐震基準の適用時に建てられた住宅でも新耐震基準を満たしている物件は無いわけではありません。しかし物件によっては、適合証明書を取得するために必要な耐震基準をクリアするために、耐震改修を行う必要があります。
引用元
国土交通省：中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における住宅ローン減税等の適用について①
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税等から控除する制度です。
新築の場合は最大で13年間、中古の場合は10年間にわたって控除が受けられます。
対象となる物件には一定の条件があり、中古住宅の場合は下記のいずれかを満たすことが求められます。
- 1982年1月1日以後に建築されたもの
- 耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書のいずれかによって地震に対する安全性の基準を満たしていることが証明されたもの
（家屋の取得日前2年以内に評価・締結されたものに限定されます）
このことから、旧耐震基準の物件でも、耐震基準適合証明書などの取得によって新耐震基準を満たしていることが証明できれば、住宅ローン控除の対象となります。
不動産取得税や登録免許税
耐震基準適合証明書など建物の耐震性を証明できる書類を提出することによって、特例措置の適用対象となります。
不動産取得税は土地や住宅などを取得した際に、固定資産課税台帳に登録された評価額に基づいて課せられる税金です。
不動産の評価額から控除額を引いた額に税率を乗じたものが、不動産取得税として課税されます。現在は軽減税率の特例が設けられ、2027年3月31日までは税率3％となっています。
| 標準税率 | 軽減税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 4％ | 3％ | 住宅の新築時期による 最大1,200万円 |
引用元
総務省：地方税制度｜不動産取得税
国土交通省：中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における住宅ローン減税等の適用について①
また、土地や建物を取得した際には登記が必要となり、登記には登録免許税が課されます。標準税率は2.0％ですが、令和9年3月31日までは一定の条件を満たすことで軽減税率が適用されるため、現在の税率は0.3％です。
引用元
国税庁：No.7191 登録免許税の税額表
国税庁：登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
国税庁：特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
e-Gov 法令検索：租税特別措置法
e-Gov 法令検索：租税特別措置法施行令
いずれも軽減税率を適用させるためには一定の条件が設けられており、そのうちのひとつが新耐震基準を満たしていることとされています。
地震保険
地震保険へ加入する際、「耐震基準適合証明書」や耐震等級の有無によって地震保険の保険料が割引になる可能性があります。
耐震の性能が上がるにつれて割引率も上がり、最大50％の割引が適用される可能性もあります。
耐震等級とは
耐震等級は「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」によって定められており、地震が発生した際の建物の倒壊・崩壊のしにくさを1〜3の3段階で表します。
耐震等級1は、建築基準法で定められている、すべての建物に求められている最低限の耐震基準を満たした状態です。
等級の数字が大きくなるほど高い耐震性があることを示しており、耐震等級2は耐震等級1の1.25倍、耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の地震による力に対しても倒壊・崩壊しない水準とされています。
耐震等級と耐震基準の違い
耐震基準は建築基準法に基づき、すべての建物に対して適用される最低限クリアすべき基準が示されています。
一方、耐震等級は品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）によって定められた住宅性能表示制度の一部で、任意の制度です。
中古住宅の耐震性を確認する方法
住宅の築年数から新耐震基準が適用されている期間に該当することがわかっている場合でも、劣化により建築当初の耐震性を保っていない可能性も考えられます。そのため、中古住宅の購入を検討する場合には、現在の状況を確認した上で購入判断することをおすすめします。
ここでは、中古住宅の耐震性を確認する方法を紹介します。
耐震診断
耐震診断は、地震が起こった際にその建物が倒壊しない耐震性を持ち合わせているかを確認するための診断です。耐震基準を満たしている場合は、その証明として「耐震基準適合証明書」の発行を依頼することも可能です。
建築士事務所に所属している建築士のほか、指定確認検査機関や登録住宅性能評価機関などでも診断や証明書の発行を行っています。
診断の結果は上部構造評価点（Iw）と呼ばれる点数によって評価され、その点数が1.0以上あれば耐震基準を満たしている建物と言えます。
住宅性能表示制度
住宅性能表示制度は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、登録住宅性能評価機関が住宅の性能を評価します。
中古住宅の性能評価は、大きく分けて下記の7分野が対象となります。
- 構造の安定に関すること（地震発生時の倒壊のしにくさや損傷の受けにくさ等）
- 火災時の安定に関すること（火災発生時の避難のしやすさや延焼のしにくさ等）
- 維持管理への配慮に関すること（水道管・ガス管・排水管の掃除や補修のしやすさ等）
- 空気環境に関すること（換気設備や空気中の化学物質の濃度測定等）
- 光・視環境に関すること（窓の方向や面積等）
- 高齢者等への配慮に関すること（出入口の段差の有無等）
- 防犯に関すること（防犯性の高いドアやサッシを使用しているか等）
耐震性に関わる「構造の安定に関すること」では、地震発生時の建物の耐震性が等級を用いて評価されます。
ホームインスペクション
ホームインスペクションは住宅の欠陥や劣化の見られる箇所がないか、専門家によって確認することです。
現在の状況を知ることで、修繕の必要がある箇所を知るだけでなく、将来的にメンテナンスが必要になりそうな箇所の把握にも役立ちます。
ただし、ホームインスペクションでは耐震に関する証明書等の発行はないため、住宅ローンや減税対策のために「耐震基準適合証明」が必要な場合は、ホームインスペクションと耐震診断の両方を実施することをおすすめします。
耐震性が不安な場合は補強工事を検討
住宅の耐震性に不安がある場合や、住宅ローン控除の適用のために新耐震基準を満たす必要がある場合は、入居前に補強工事の実施を検討しましょう。もし購入申し込み後でも売買契約を結ぶ前の段階であれば、補強工事にかかる費用も含めて、物件の正式な購入について検討することをおすすめします。
地方自治体によっては、耐震性を上げるための補強工事に対して補助金や助成金の制度を設けている場合もあるため、併せて確認すると良いでしょう。
中古住宅を購入するなら入念なチェックを
中古住宅の購入を検討する際には、安心して暮らすためにも、入居前の入念なチェックをおすすめします。耐震性はもちろん大事ですが、長く住むためには、それ以外の劣化や不具合も見逃せません。耐震性の確認と併せてホームインスペクションの実施をおすすめします。
豊富な物件取引実績のあるアドキャストでは、不動産の仲介だけではなくホームインスペクションも実施しています。
また、アドキャストの会員登録をすると、会員限定公開の物件も閲覧できます。気になる物件がないか、ぜひ一度チェックしてみましょう。