中古住宅を購入するメリットとデメリット｜中古住宅購入時のチェックポイントも解説

マイホームを購入するのに、新築住宅か中古住宅かで迷ってしまっている人も少なくはないでしょう。中古住宅の購入は、新築住宅にはないいくつものメリットがありますが、一方で中古住宅ならではのデメリットもあります。

そこで今回は、中古住宅を購入するメリットとデメリットについて解説します。また、中古住宅購入時にチェックしたいポイントも解説しますので、マイホームの購入という大きな買い物で後悔しないように、中古住宅の購入に迷っている方はぜひ参考にしてください。

中古住宅を購入する6つのメリット

中古住宅の購入には、以下のようなメリットがあります。

• 比較的購入価格が安い
• リフォームなどに予算を回せる
• 実際に見てから購入できる
• すぐに引っ越すことができる
• 固定資産が安くなる
• 残されている設備が使えることがある

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

1.比較的価格が安く住宅が手に入る

中古住宅は、新築（建売・注文）住宅、マンション、中古マンションと比較すると中古住宅の所要資金は低いとされています。

住宅支援機構が発表する「2022年度 フラット３５利用者調査」のデータによると、住宅購入の平均所要資金は以下の通りです。

引用元
住宅金融支援機構｜2022年度フラット３５利用者調査

このデータによると中古住宅は、中古マンションより450万円ほど、新築注文住宅より1,000万円ほど、マンションと比較すると2,000万円ほど安いと大きな差があることがわかります。その分、広かったり人気エリアだったりと、価格が上がりがちな理由を持つ住宅も、手の届く価格になっていることが考えられるのは、大きなメリットでしょう。

2.リフォーム・リノベーションに費用を回せる

前項で紹介したように、中古住宅は購入価格を安く抑えられる傾向にあります。もしも注文住宅と同程度の予算を用意できるとしたら、その差額の予算をリフォームやリノベーションの費用に回すことも可能です。

リフォーム・リノベーションをすることで、既存の住宅を理想の間取りに近づけたり、長く住み続ける建物にしたりすることもできます。

3.実物を見てから購入できる

新築住宅、特に注文住宅の場合、まだ着工していない物件を購入するので、土地や設計図、イメージ画像などから想定するしかできません。しかし、中古住宅はすでに完成している住宅を購入するため、内見で実際に物件を見ることができます。

自分の目で実物を見れば、詳しい間取りや書面だけではわからない部分も確認できるので、購入後の生活をイメージしやすいでしょう。

4.すぐに引っ越せる

前項で紹介したように、中古住宅はすでに完成している住宅の購入です。注文住宅の場合は、着工から完成まで待たなければならないため、引き渡しに時間がかかってしまいます。しかし中古住宅では、すでに住宅があるので、引き渡しまでが比較的短期間で、すぐに住むことができます。

修繕やリフォーム工事が必要なケースでは、すぐに引き渡しとはいかないかもしれませんが、一から新築することと比較すると短期間で終わるでしょう。

5.固定資産税が安くなる

固定資産税が安くなる可能性が高いのも、中古住宅を購入するメリットです。

固定資産税は、課税標準額と税率で決まりますが、さらに経過年数によっては経年減価補正率が掛かります。詳細は自治体によって異なることもありますが、京都の例を見てみると木造建物の減価補正率は以下の通りです。

引用元
京都地方法務局｜経年減価補正率表

このように、築年数が経過すればするほど補正率が大きくなるため、同じ建物でも築年数が古くなれば固定資産税が安くなります。

引用元
総務省｜地方税制度｜固定資産税

6.残された設備を使えることがある

売主さまの事情などによって異なりますが、住宅に設置された設備もそのまま引き渡されることもあります。例えば、給湯器やエアコンのような取り外しに工事がいるような比較的大きな家電・家具、建物に付随する設備などです。

そういったものが残されていた場合、続けて使用するのも処分するのも、買主さまの自由。そのまま使用する場合、新しく設備を買い揃える必要がないので、その分費用が抑えられるでしょう。

中古住宅の購入にはどんなデメリットがあるの？

多くのメリットが得られる中古住宅ですが、一方でいくつかのデメリットもあります。ここからは、中古住宅を購入するデメリットについて紹介します。

耐震性が低いことがある

中古住宅では、新築住宅と比較すると、耐震性が低いことがあります。特に昭和56年（1981年）6月以前に建築された物件は、旧耐震基準で建築されている可能性があるため、耐震性の確認はとても重要です。

築年数が古い建物イコール耐震性が低い、と言い切れるものではありませんが、耐震補強工事が施されるなどして新耐震基準を満たしているか、しっかりと確認しましょう。

修繕・維持費がかさみがち

新築住宅と比較すると、中古住宅は以前に居住されていたことがあり築年数も経過しがちで、どうしても老朽化してしまっています。見た目が新しく綺麗だったとしても、壁の中や基礎部分など、目に見えない部分が傷んでしまっているリスクも考えられます。

そのため、購入した後すぐに修繕費が必要になってしまったり、維持費がかさんでしまったりする可能性があることも考慮してください。

断熱性が低く光熱費がかかる可能性がある

新築住宅には、省エネ性が高い建物が多いです。これは建物そのものが新しいこと以外にも、「長期優良住宅」に代表されるような法律や支援制度が整いつつあることも理由と考えられます。こういった省エネ性が高い住宅は冷暖房の効率がよく、光熱費が抑えられるのが特徴です。

そのような措置が取られていない中古住宅では、窓や壁などの断熱性が低く、夏は冷えにくく冬は暖まりにくいなどで快適性が下がったり、光熱費がかかったりしてしまう可能性があります。

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住宅ローンの審査が厳しくなってしまう

中古住宅は、新築住宅よりも住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。住宅ローンでは、物件の担保価値も審査基準のひとつですが、新築住宅と比較するとどうしても評価額が下がってしまうからです。

そのため、融資額が低かったり、審査に通らず住宅ローンが利用できなかったりすることがあります。

中古住宅のチェックポイント

中古住宅を購入する際、どんなポイントをチェックすれば良いのでしょうか？ここからは、確認しておきたい点を見ていきましょう。

売却理由

物件の売却理由には、ポジティブなものとネガティブなものがあります。例えば売主さまが転勤などのやむを得ない理由で引っ越すために手放すのであれば、そこまで気にする必要はないでしょう。

しかし、ご近所トラブルがあった、事故が多発する環境だったなど、ネガティブな理由から売却する場合は、なぜ売却するのか敢えて告知されないケースもあります。特に、相場よりも明らかに安価な価格で売却されているなど、引っかかる点がある場合は、きちんと売却理由を確認しましょう。

住宅ローンが組める物件かどうか

築年数が古すぎる物件や耐震基準を満たしていない物件、再建築不可物件、建ぺい率や容積率オーバーなどの違法建築の物件の場合、住宅ローンが利用できない可能性があります。担保評価不足で融資額が減額される場合は利用はできますが、そもそも審査自体が不可となってしまい、契約を断る金融機関が多いです。

住宅ローンを利用したいと考えているなら、条件を満たしているのかよく確認しましょう。

リフォーム・増築・建替えが可能かどうか

どの程度のリフォームが必要か、リフォームが可能かどうかも確認しましょう。建替えや、将来的に増改築を考えている場合は、「再建築不可物件」ではない物件を選ぶ必要があります。

例えばセットバックが必要な物件だと、建築できる土地が狭くなってしまい、思うような増築ができないことがあります。壁の撤去をしようと思ったら、配管構造壁になっていてリフォームが不可能だった、ということも考えられるでしょう。

事前に工務店やハウスメーカーなど、リフォームのプロに相談してみてください。

ホームインスペクション（住宅診断）を受ける

目に見えない部分が傷んでしまっているリスクがあると前述しましたが、そういった隠れたリスクは、素人では判断できない可能性が高いです。リフォームや修繕の必要性や見えないリスクは、建物をプロの目で判断してもらうホームインスペクションを受けることで、回避できるでしょう。

一般的には、住宅を購入する買主さまが費用を負担することが多いですが、売主さまが物件の売却を考慮して行うこともあります。

中古住宅と中古マンションで迷ってしまったら

中古住宅のメリット・デメリットの中には、中古マンションと共通しているものもあります。メリットとデメリットを考慮した上で、中古住宅と中古マンションで迷ってしまう人もいるかもしれません。

プライバシーを重視したい、リノベーションやリフォームを自由にしたいなど自分らしい生活を送りたい人や、資産性を重視したい人は中古住宅がおすすめです。

一方で、併設された設備が利用できるなどの利便性を求める人、防犯・防災性を重視する人、車よりも電車・バス利用が多い人は、中古マンションの方がおすすめです。

どちらを購入するにしろ、一度不動産会社へ悩みや要望などを相談してみてください。

メリットとデメリットを考慮して理想の住まいを購入しよう

今回は、中古住宅のメリットとデメリットについて紹介しました。どの点を魅力に感じるのか、どの点に不満を感じるのかは人それぞれ異なります。住宅に何を求めるのかを明確にして、理想の住宅を探してみてください。

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