不動産購入 
- 住宅ローンの保証料とはローン契約時に借主さまが保証会社に対して支払うもの
- 保証料の支払い方法には外枠方式と内枠方式があり、それぞれメリットと注意点がある
- 保証料が返ってくる条件としては、外枠方式を利用しており繰り上げ返済することなどがある
住宅ローンを利用する際、保証料が必要なケースがあります。この保証料は返ってくるのかどうか、気にする人も多いです。
保証料は決して安い費用ではありませんが、実は、支払い方法や返済状況によっては返金されるケースもあります。一方で、条件を満たさなければ返ってこないこともあり、仕組みを正しく理解していないと損につながるかもしれません。
そこで、住宅ローンの保証料とは何かという基本から、支払い方法ごとの特徴、返ってくる条件・返ってこない条件まで、ローン契約後に後悔しないようにわかりやすく解説します。
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住宅ローンの保証料とはどういうもの？
住宅ローンの保証料とは、住宅ローンを借りる際に、融資元の金融機関が提携する保証会社へ支払う費用のことです。
あらかじめ保証料を払っておけば、万が一借主さまが失業や病気などの理由で借入金を返済できなくなった場合に、保証会社が借主さまに代わって金融機関に残債を支払ってくれる（代位弁済）という仕組みです。
かつては連帯保証人を立てるケースが多かったですが、数千万～数億円にものぼる多額のローンでは連帯保証人になってくれる相手を探すのも困難なため、保証会社と提携する金融機関が増えてきました。
しかし、支払いを立て替えてもらったからといって、借主さまの返済義務がなくなるわけではありません。債権者が金融機関から保証会社に移り、その後は保証会社に返済を行う必要があります。
つまり、保証料は「借主さまのための保険」ではなく、「金融機関のためのリスク対策費用」と考えるとわかりやすいでしょう。
ここでは、保証料の必要性や決まり方などを解説していきます。
住宅ローンの保証料が必要な理由とは？
保証料が必要とされる大きな理由は、貸主さまである金融機関側のリスクヘッジです。住宅ローンは融資額が高額で、返済期間も20年〜35年など長期にわたるケースが一般的なため、もし借主さまが返済不能になると、金融機関にとって多大な損失になりかねません。
そこで保証会社が間に入ることで、金融機関は「抵当権による担保」だけでなく、「保証会社からの回収」というルートも確保できます。この仕組みによって金融機関の貸し倒れリスクが下がるため、安心して融資を行えるという構造です。
保証料はどう決まるの？
保証料の金額は、おおむね以下のような4つの要素によって決まります。
- 借入金額
- 返済期間
- 支払い方法（外枠方式か内枠方式か）
- 利用する保証会社
借入額が大きく、返済期間が長いほど、保証料も高くなる傾向があります。また、支払い方法によって総額や支払いタイミングが変わる点にも注意が必要です。支払い方法の詳細は、後ほど解説します。
保証料を支払うメリットとは？
住宅ローン契約者である借主さまが保証料を支払う主なメリットは、連帯保証人を立てる必要がなくなることと、金融機関から融資を受けやすくなることの2点です。
前でも触れたように、保証会社が保証人の役割を果たすため、親や親族などに連帯保証人を依頼する必要がなくなります。また、金融機関側のリスクが軽減されることで、住宅ローンの審査が通りやすくなるケースもあるため、借主さまにとって重要な制度です。
ただし、保証料を支払っても、また万が一代位弁済をしてもらったとしても、借入金の返済義務が消えるわけではないことは理解しておかなければなりません。
保証料の支払い方法とは？
住宅ローンの保証料の支払い方法には、大きく分けて「外枠方式」と「内枠方式」の2種類があります。それぞれ支払いタイミングや総額、返金の有無が異なるため、特徴を理解したうえで自分に合った方法を選ぶことが大切です。
外枠方式｜一括払い型・前払い型
外枠方式とは、住宅ローン契約時に保証料を一括で支払う方法です。「一括払い型」「前払い型」とも呼ばれ、契約時に数十万～百万円単位のまとまった金額を支払います。
住宅ローンの契約時に全額を前払いで納めるため、返済期間中に追加で保証料を支払う必要はありません。次に挙げる「内枠方式」と比べて、返済中の負担を減らせることが特徴です。
外枠方式のメリットとは？
外枠方式の主なメリットは、繰り上げ返済や完済のときに返金される（戻し保証料）可能性があることと、トータルでのローン返済額が少なくなりやすいことです。
詳しくは後述しますが、外枠方式で保証料を一括で納めておくと、返済期間が短くなった際などに返金されるケースがあります。そのため、長期的に見ると支払い総額を抑えやすい点が魅力です。
外枠方式の注意点とは？
注意点として、住宅ローンの契約時にある程度の資金が必要になることが挙げられます。
住宅購入やローン契約の際には頭金や諸費用（各種税金・司法書士への報酬など）といった初期費用がかかりますが、さらに保証料も用意する必要があるため、余裕を持った資金計画を行わなければなりません。
内枠方式｜金利上乗せ型・後払い型
内枠方式は、保証料を住宅ローンの金利に上乗せして毎月分割で支払う方法です。「金利上乗せ型」「後払い型」とも呼ばれます。
一般的には、住宅ローン金利に0.2％程度が上乗せされます。例えば、金利が年0.4％の場合、保証料が加わると年0.6％になる計算です。
内枠方式のメリットとは？
内枠方式を選択すると、ローン契約時に外枠方式のようなまとまった現金を追加で用意する必要がありません。初期費用を抑えたい人にとっては、利用しやすい支払い方法といえるでしょう。
内枠方式の注意点とは？
一方で、内枠方式にも注意点があります。総返済額が外枠方式より高くなりやすいことと、繰り上げ返済してもそれまでに支払った保証料が返金されないことです。
長期間にわたって金利に上乗せされるため、結果的に支払い総額が増えやすくなります。また、外枠方式のような戻し保証料はありません。
保証料が返ってくるのはどんなとき？
住宅ローンの保証料は、前章で伝えたように、支払い方法や返済状況によって返金される場合があります。そこで、返金される条件とされない条件について解説します。
引用元
住宅ローンを全額返済した場合、保証料の返金はありますか？｜住宅金融支援機構
保証料の返戻等にかかるご案内｜三重県農協信用保証センター
保証料が返ってくる条件とは？
次のようなケースでは、外枠方式で支払った保証料の一部が返金される可能性があります。
- 繰り上げ返済で完済した
- 住宅ローンを借り換えた
- 住宅を売却してローンを完済した
このような場合、一般的に、未経過期間分の保証料が「戻し保証料」として返ってきます。
ただし、金融機関や保証会社によっては、ほかにも条件があったり返金額の計算方法が異なったりすることがあるため、契約内容をきちんと確認しておきましょう。
保証料が返ってこないのはどんなとき？
反対に保証料が返金されないのは、次のような場合です。
- 内枠方式を選んでいる
- 未経過期間がほとんど残っていない
前述したとおり、内枠方式では保証料を金利に上乗せして分割で支払うため、返金制度がありません。また、残りの返済期間が短い場合は、返金されないこともあります。
こちらも金融機関によってほかに条件がある可能性があるので、利用している金融機関の決まりをチェックしましょう。
保証料はいくら返ってくるの？
保証料の返金額は金融機関によって異なるため、正確な金額を知りたい場合は、金融機関へ直接問い合わせるのが確実です。
返金条件をある程度満たしていても、住宅ローンの完済までの残り期間が数年しかないなどで返金額が少ないときは、事務手数料を差し引くと返金額が0円になるケースもあります。
住宅ローン保証料の仕組みを押さえて支払い方法を決めよう
住宅ローンの保証料は、連帯保証人を立てる代わりに保証会社に支払うもので、融資元の金融機関のリスクを軽減するための費用です。
保証料を支払うと、万が一ローンの返済が厳しくなった際に保証会社が残債を立て替え（金融機関に代位弁済）してくれますが、債務は継続し、その後は完済するまで保証会社に支払わなければなりません。
保証料の支払い方法には「外枠方式」と「内枠方式」があるため、それぞれのメリットと注意点を知っておくことが重要です。
外枠方式は総支払い額を抑えやすく、繰り上げ返済などのケースでは一部返ってくる可能性もあります。しかし、最初に全額支払うため、現金での準備が必要です。内枠方式は分割で支払うため、初期費用を抑えられる一方、総返済額が増えやすく、返金もありません。
ライフプランや資金状況に合わせて、自分にとってどちらがより適しているかを慎重に検討しましょう。
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