不動産購入 
- 築20年台の中古マンションは資産価値が高いが、修繕に費用がかかる可能性がある
- 築30年台になると大規模修繕が済んでいることが多いが、売却に苦労する可能性がある
- 築40年台以降は価格が安定しているが、建て替えになる可能性がある
中古マンションは需要も成約も多く、これからマイホームを手に入れようとしている方のなかにも検討している方が多いであろう選択肢です。しかし、一言で「中古マンション」といっても、築年数により傾向や特徴が異なり、それぞれにメリットと注意点があります。
そこで、自分に合っているのはどの程度の築年数のものなのか、中古マンションの築年数（年台）別の特徴を押さえ、家探しの際に役立ててください。
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中古マンションを買うなら築何年？ 成約した物件の平均築年数を紹介
2024年のデータによると、新規に売り出された中古マンションの平均築年数は30.22年（前年29.41年）、成約した中古マンションの平均築年数は24.53年（前年23.83年）と、いずれも経年化が進んでいました。
この結果から、平均して築20～30年ほどの中古マンションが多く売買されていることがわかります。
引用元
首都圏不動産流通市場の動向（2024年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構
マンションの寿命はどれくらい？
マンションの建材として広く用いられている鉄筋コンクリートは、適切にメンテナンスすれば100年以上持つとされています。そのため、理論上ではマンションの寿命は100年以上です。
次章からマンションの築年数別（20年台～40年台以上）の特徴を解説するので、あわせてチェックしてください。
築20年台の中古マンションのおすすめポイントと注意点
築20年台の中古マンションは、築浅物件より60～80％ほど低価格ながら、ある程度の資産価値も保っていることが特徴です。次項から、おすすめポイントと注意点を解説します。
なお、築20年台の物件には、建築基準法の改正や他年台と比べた際の成約件数の多さなどの特徴があり、費用対効果のバランスを重視する方に向いているでしょう。
引用元
首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2025年07～09月】｜レインズ
築20年台の中古マンションのおすすめポイントとは？
では、築20年台の中古マンションのおすすめポイントを見ていきましょう。
資産価値が高い
マンションの資産価値は25年ほどで下げ止まるとされており、築20年台であればまだ資産価値は高めです。前述した成約マンションの平均築年数が含まれる年台であり、住み続ける年数にもよりますが、将来的な売却も難しくない可能性があります。
新耐震基準に適合しているため安心度が高い
中古マンションの購入にあたっては、耐震性も重要なポイント。築20年台の物件であれば1981年以降の新耐震基準に適合しているので、耐震面での安心度も比較的高いといえるでしょう。
好立地の物件を探しやすい
都市開発の際に建てられた、駅から近いなどの好立地のマンションが、築20年を経て売却されるケースも多いです。そのため、利便性が高い・アクセスしやすいといった、立地の良い物件を探しやすいこともメリットといえます。
築20年台の中古マンションの注意点とは？
良い点とあわせて、築20年台の中古マンションの注意点も押さえましょう。
修繕費用が高額になる可能性がある
築20年以上にもなると、建物の修繕や室内リフォームが必要な可能性が出てきます。そのため、適切な修繕が行われているかどうかは大きなチェックポイントです。
また、持ち家マンションでは毎月修繕積立金を支払う必要がありますが、積立額が十分でなく修繕工事に支障が出る場合には、マンションの資産価値が下がってしまう可能性もあります。
築30年台の中古マンションのおすすめポイントと注意点
築30年台の中古マンションは、築20年台よりもさらに低価格で手に入ることが大きな特徴です。おすすめポイントと注意点をチェックしましょう。
築30年台のマンションは、それより古い年台に比べてバリアフリー仕様が増え、耐震技術も発達しています。比較的好立地であることや、首都圏全体での成約件数が前年比で61.6％増加していることも特徴です。
建物や設備は劣化したり古くなったりしてくる時期なので、リフォームして住むことを考える方に向いているといえます。
引用元
首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2025年07～09月】｜レインズ
築30年台の中古マンションのおすすめポイントとは？
築30年台の中古マンションのおすすめポイントは、一体どんな点なのでしょうか。
価格が安い上に大規模修繕工事が済んでいる可能性が高い
何といっても大きな魅力は、出費が抑えられることです。築20年台の中古マンションより一段と安い価格で購入できる上に、築年数から考えると、大規模修繕工事が1～2回は済んでいる可能性が高いでしょう。
そのため、築年数のわりに、内装などが比較的きれいな状態で入居できる可能性があります。
居住空間が広めなマンションが多い
築20年台のものに比べて、居住空間が広めのマンションが多い傾向があります。広いマンションが欲しい方は、築30年台の物件は狙い目かもしれません。
管理状態をチェックできる
建築から30年以上経っているため、劣化の程度やきちんと修繕が行われているかなど、建物の管理状態が適切かどうかをチェックできます。長期修繕計画や修繕履歴、修繕積立金などもしっかりチェックして、長く住めるかどうかを見極めましょう。
築30年台の中古マンションの注意点とは？
次に、築30年台の中古マンションの注意点をチェックしましょう。
管理費・修繕積立金が値上がりする可能性がある
マンションに住み続ける際、ランニングコストの確認は重要なポイントです。
築30年以上が経過していると、補修や修繕をこれから行う、または行ったばかりというケースも多く、必要に応じて管理費や修繕積立金が値上がりする可能性があります。思わぬ高額なランニングコストが、家計を圧迫することもあるかもしれません。
売却に苦労する可能性がある
将来売却したい場合に苦労するリスクがあることを頭に入れておきましょう。
入居時点ですでに30年以上経過しているため、物件によっては売却時にはさらに建物や設備が老朽化し、なかなか買い手がつかないケースも見られます。
築40～50年台の中古マンションのおすすめポイントと注意点
中古マンション探しでは、築40～50年台の物件も散見されます。40年以上の築古になると、たしかに購入価格は安めですが、買っても大丈夫なのかと気になる方も多いことでしょう。
そこで、以下で築40年以上の中古マンションのおすすめポイントと注意点を確認していきましょう。
なお、築40〜50年台になると、1981年に新耐震基準が制定されたため、その境目の時期であることや、法定耐用年数の境目であること、比較的リノベーションしやすい年数であることなどが特徴です。
マンションの購入価格を抑えてリノベ－ションに費用を回したい方には、合っている選択肢かもしれません。
築40～50年台の中古マンションのおすすめポイントとは？
まず、築40～50年台の中古マンションのおすすめポイントです。
低価格で立地の良い物件を購入できる可能性が高い
築古の物件は、相場より非常に安い値段で、好立地の物件を購入できる可能性が高いでしょう。仮にフルリノベーション（1,000万円前後）をしたとしても、新築や築浅のマンションに比べて低予算に抑えられます。
価格の下落が起こりにくい
マンションは、築年数が30年を超えるとほぼ底値になります。価格が安定しているので、大幅な下落が起こりにくいこともポイントです。
固定資産税が安くなる
固定資産税は、建物の評価に応じて決められます。築40～50年にもなると評価額が下がるため、新築や築浅の中古に比べて固定資産税が安くなりやすいでしょう。シミュレーション結果は以下の通りです。
| 築年数 | 固定資産税額 |
|---|---|
| 新築 | 116,666円 |
| 10年 | 167,066円 |
| 25年 | 95,666円 |
| 40年 | 55,066円 |
新築時は軽減措置があるため、シミュレーションすると、築10年時の固定資産税が最も高くなります。築40年の物件では、新築時の約半分です。
築40～50年台の中古マンションの注意点とは？
築40～50年台の中古マンションの注意点としては、耐震性への不安や修繕金・リフォーム代が高額になる可能性、売却の難しさなどが挙げられます。また、法定耐用年数をもとに、安全性や資産価値の向上などのため、建て替えになる可能性があります。
安全性や資産価値をよく考えるほか、長く住みたい場合は管理組合に建て替えの予定を確認してから購入しましょう。
中古マンションを購入する時に押さえておきたい3つのポイント
最後に、中古マンションを購入する際の3つのポイントを押さえましょう。
1. 住宅ローンに制限が掛かることがある
一般的な住宅ローンは最長35年です。しかし、マンションは法定耐用年数が47年のため、築年数が古い場合は担保評価額が低く、住宅ローンの年数や金額に制限が掛かることがあります。購入を決めた後に慌てないように、前もってしっかり確認しておきましょう。
2. 管理状況や修繕の記録をチェックしておく
建物の管理状況や、これまでにどんな修繕が行われたのかという記録をチェックしておくことも重要です。
配管の状態もポイントで、もし入居後に交換や新設が必要な場合、天井裏にある場合は床上げをする、コンクリートに埋め込まれている場合はコンクリートをはがすなどの大規模な処置を行わなければならないケースもあります。
3. 空室率や居住者の年齢層も重要
空室率や居住者の年齢層もチェックしておきたい重要な項目です。空室が多い場合、住民が少ないため修繕積立金が十分集まらず、適切なメンテナンスが行われない可能性があります。
人口が減少しつつあるエリアや、現住民の年齢層が高い場合も、将来的なことを考えると要注意です。内覧時や管理会社への問い合わせで確かめることができれば、前もってチェックしておくとよいでしょう。
中古マンション購入時は築年数による違いを押さえて好物件を探そう！
現在、中古マンションの新規売り出し・成約の平均築年数は、20～30年台です。
年数ごとに価格や修繕面などに特徴があり、築年数が進むと物件購入価格は安くなる一方で、注意したい点・懸念点も出てきます。中古マンションを買うなら、それぞれの築年数でのメリットと注意点を十分考慮しなければなりません。
中古マンション購入時のポイントもお伝えしたので、築年数だけでなくさまざまな方向から検討し、自分にぴったりの物件を手に入れましょう。
また、近年ではマンション価格が高騰していることから、一戸建ても検討するというように選択肢を広げる流れがあります。「マンション一択」と範囲を狭めすぎず、一戸建ても視野に入れてマイホームを探すと良いかもしれません。
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