マンション 
- 災害リスクが高い・治安が良くないエリアに建つマンションは安全性の面で心配
- 旧耐震基準で建てられている・管理や修繕の状況が良くないマンションなども避けたい
- 購入前に現地で実際にチェックする・書類などで気になる点をくまなく確認することが重要
マンションを購入して、住み始めてから問題が起きたり後悔したりするのはできる限り避けたいもの。マンションのなかには「買ってはいけない」特徴を持つ物件もあり、そのようなマンションを買わないことである程度リスクを回避できます。
では、買ってはいけないマンションとは具体的にどんなマンションなのでしょうか。特徴や、失敗を避けるために前もってやるべきことをお伝えします。
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買ってはいけないマンションの特徴12個を紹介
買ってはいけないマンションとは、以下のような特徴を持つマンションです。
- 災害リスクが高い
- 利便性が悪い
- 治安や騒音の面で問題がある
- 旧耐震基準で建てられている
- 総戸数が少ない
- 戸数のわりにエレベーターが少ない
- 間取りや造りが特殊
- 専有面積が狭い
- 定期借地権付き
- 管理状況が悪い
- 適切な修繕が行われていない
- 心理的瑕疵や近隣トラブルがある
下記で順番に解説するので、理由とあわせてチェックしましょう。
立地編
まずは、立地面での「買ってはいけない」マンションの特徴を解説していきます。
1. 災害リスクが高い
生活するなかで、地震・水害・土砂災害・液状化など、さまざまな災害が発生する可能性があります。できるだけ被害を受けないようにするには、そのような災害での被災リスクが高いエリアに建つマンションを避けることが重要です。
大切な命や財産を守って安全に暮らすために、あらかじめハザードマップなどでエリアの災害リスクを確認しておきましょう。
2. 利便性が悪い
駅までのアクセスが悪い・スーパーや病院などの生活に必要な施設が少ないといった、利便性の悪いエリアに建つマンションも避けたいもの。
通勤・通学・買い物などで普段よく利用する交通手段との連携に問題はないか、食料品や生活用品を買いに行くのに困らないか、自分や家族が体調を崩した際にすぐに病院に行ける場所かなど、事前にアクセスを確認したり、現地に足を運んだりして周辺環境を確認しておいてください。
3. 治安や騒音の面で問題がある
治安が良くない・騒音が気になるエリアに建っているマンションも、「買ってはいけない」リストの一つです。
たとえば、事件・事故が起こりやすいエリアや、反社会的勢力の事務所・廃棄物の処理場・火葬場や墓地・風俗店などの「嫌悪施設」とされるものの近くは避けるべきでしょう。
また、騒音や異臭などを放つ可能性の高いもの（高速道路・工場など）が近隣にある場合も、暮らしにくさにつながります。事前に現地を訪れ、日中だけでなく夜間の状況もチェックしましょう。
物件編
つづいては、物件そのものの面で「買ってはいけないマンション」の特徴です。
1. 旧耐震基準で建てられている
1981年に建築基準法が改正され、不動産業界では、耐震基準がそれまでとは大きく変わったことが知られています。そのため、改正以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」の建物です。
旧耐震基準の建物は、耐震性の問題だけでなく、住宅ローンの審査にも通りにくいとされています。そのため、中古マンションを購入する場合は前もって築年数や建築年を調べ、新耐震基準のマンションを選びましょう。
2. 総戸数が少ない
総戸数が10～20戸以内と少なめなマンションも、慎重に検討すべきでしょう。一戸あたりの修繕積立金や管理費などの負担が重くなりやすいためです。さらに、万が一空室や滞納者が出てくると、ランニングコストが増えるかもしれないというリスクもあります。
3. 戸数のわりにエレベーターが少ない
戸数に対してエレベーターの数が少ないマンションも要注意。特にエレベーターの利用者が多くなりがちな朝や夕方の時間帯に、混雑して乗れなかったり、なかなか来なくて待たされたりする可能性があります。
目安は50戸に一基とされているので、それより少なくないかどうか、チェックしておきましょう。
4. 間取りや造りが特殊
メゾネットタイプや半地下など、間取りや造りが特殊な住戸も、購入をおすすめしません。
メゾネットとは、住戸の中に階段があり2階建てのような構造になっている家で、一戸建て感覚で住めますが、生活動線が不便で、特に高齢になったときに暮らしにくさを感じがちです。そのため、売却に出しても売れにくい可能性もあります。
また、半地下とは、文字通り部屋の下半分が地下になっている部屋のこと。大きな窓をとれないため、日当たりや風通しが悪く湿度が高くなりがちな上、水害などの災害リスクが高いとされています。
5. 専有面積が狭い
専有面積が40㎡未満のような狭い住戸にも注意が必要です。投資用の購入とみなされ、住宅ローンを受けられない可能性があります。住宅ローン利用を考えている場合は、40㎡より広い部屋を探したほうがよいでしょう。
6. 定期借地権付き
定期借地権付きとは、土地を持ち主から一定期間借りた状態で建物が建っている状態です。
つまり、マンションを購入しても土地の部分の所有権は自分にはなく、借地期間が満了すると土地を返還しなければなりません。その際、建物を解体しなければならないケースも多いです。
売却の際にもトラブルが発生しやすく、リスクが大きいため、購入は避けたほうがよいでしょう。
管理・運営編
次に、管理・運営の面で「買ってはいけない」マンションの特徴を見てみましょう。
1. 管理状況が悪い
管理状況は、マンションで暮らす上で非常に重要な点です。ゴミがきちんと処理されていない・エントランスや駐車場が汚れているなど、共用部分の管理が行き届いていないマンションは避けるべきでしょう。
このようなマンションは住民のモラルが低い可能性があり、資産価値も下がる恐れがあります。実際に物件を見に行った際、管理状態も必ずチェックしてください。
2. 適切な修繕が行われていない
適切な修繕が行われていないマンションも、選ぶべきではありません。たとえば、外壁に大きなひび割れがある・10～15年に1度程度の大規模修繕が行われていないなどの物件は、建物の強度が低くなっていき、資産価値も下がってしまいます。
これまでの修繕状況や今後の修繕予定など、メンテナンスの状態をしっかり確認しましょう。
3. 心理的瑕疵（かし）や近所トラブルがある
過去に事件や事故が起きていたり、住民同士のトラブルがあったりするマンションも、購入をやめておくべきです。資産価値が下がるほか、精神的にも暮らしにくい可能性があります。
瑕疵については、管理会社や売主さま側に事前の告知義務がありますが、トラブルに関しては不透明な部分もあるため、管理業者などに聞いてみるほか、事前に現地を訪れたときに周辺住民に聞き込みをするとよいでしょう。
買ってはいけないマンションを事前に見抜くには？
最後に、買ってはいけないマンションかどうかを判断するコツを押さえましょう。
1. 書類を隅々までチェックする
不動産の売買にはさまざまな書類が用いられます。登記簿謄本建築確認済証・重要事項説明書・管理規約などをじっくり読んで、問題がないかを確かめることが重要です。不明な点や気になることは必ず業者に尋ね、購入にあたって疑問が残らないようにしましょう。
2. 現地に赴いてチェックする
前章の内容でも伝えてきたように、現地に足を運んで自分の目で細かくチェックすることは欠かせません。住戸の部分だけでなく、外観や共用部分の管理状態、周辺環境なども念入りに確認しましょう。
3. ホームインスペクションを活用する
プロの力を借りる「ホームインスペクション」も利用しましょう。住宅診断士と呼ばれるプロが、計測機器なども用いながら、住宅の状態や欠陥状況を調べてくれます。構造上の安全性・雨漏りや漏水などの可能性・配管の詰まりなどの有無といった内容です。
費用はかかりますが、将来の安全を考えると、プロの診断はぜひ受けておきたいものです。マンションの場合、費用の目安は4〜6万円程度。場合によっては、売主さまが負担してくれることもあるようです。
なお、依頼する業者によって診断してもらえる範囲や内容に違いがあります。アドキャストでもホームインスペクションを実施しており、丁寧に診断を行っているので、ぜひご活用ください。
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事前にしっかりと調べて、買ってはいけないマンションを避けよう！
買ってはいけないマンションとは、安全性・利便性・構造・管理状態など、さまざまな面でリスクが高い物件です。あらかじめ入念にチェックすることで失敗を避けられるので、今回の内容をもとに、気になる部分をくまなく調べましょう。
また、近年では都心部を中心にマンション価格が高騰傾向にあり、一戸建てへと選択肢を広げる方も多くなっています。マンションにこだわりすぎず、一戸建ても視野に入れてマイホームを探すことにより、理想の物件が見つかりやすくなるかもしれません。
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